Kişisel değer tespiti raporları aktif SPK gayrimenkul değerleme lisansına sahip uzmanların imzasıyla hazırlanır. Kuruluş raporu gereken işlemler ayrı değerlendirilir. Kullanım amacınızı ve varsa raporu talep eden kurumun şartlarını başvuruda belirtin. Rapor türleri arasındaki farkı inceleyin.
Ücret ve teslim planı taşınmazın türü, konumu, sayısı, belge erişimi ve inceleme kapsamına göre belirlenir. Aynı adla sunulan raporların kapsamı farklı olabilir. Teklif aşamasında yapılacak inceleme ve raporun kullanım amacı netleştirilir; tüm taşınmazlar için tek ücret veya sabit teslim süresi verilmez.
İlçe veya açık adres, taşınmaz türü, yaklaşık alan ve raporun kullanım amacını paylaşın. Tapu veya ada-parsel bilgileri ön değerlendirmeye yardımcı olur. İnceleme kapsamına göre proje, ruhsat, imar bilgileri veya kira sözleşmesi istenebilir. Talep formundan başvurabilirsiniz.
Her raporun bütün kurumlarda kabul edileceği garanti edilemez. Kuruluş raporu istenen bir işlemde kişisel uzman imzalı raporun yeterli olduğu varsayılmamalıdır. Başvuru öncesinde kurumun şartları kontrol edilir. Rapor belirli bir tarih ve kapsam için hazırlanır; satış bedeli veya gelecekteki değer artışı garantisi vermez.
Gayrimenkul ekspertiz hizmeti ilk kez alınacağında tapu kayıtlarındaki şerhlerin değere etkisinden iskan eksikliğine, hisseli mülkiyet hesaplamalarından değerleme yöntemlerinin seçimine kadar pek çok teknik soru gündeme gelir. Aşağıdaki rehber başlıklar, başvuru öncesinde karşılaşabileceğiniz özel durumları netleştirmek amacıyla hazırlanmıştır.
Evet, henüz kat mülkiyetine geçmemiş kat irtifaklı, arsa tapulu veya yapı kullanma izin belgesi alınmamış taşınmazlar için de değerleme raporu düzenlenebilir. Bu tür mülklerde ilgili belediyenin imar arşivindeki onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı ile sahadaki fiili kullanım durumu karşılaştırılır.
Eğer çatı arası büyümesi, teras kapatma, balkon dahil etme veya bölme duvar değişikliği gibi ruhsat eki projeden farklı imalatlar mevcutsa, raporda taşınmazın yasal proje durumuna göre değeri ile mevcut kullanım durumuna göre piyasa değeri teknik gerekçeleriyle açıklanır. Konut nitelikli inceleme adımlarını konut ekspertizi sayfamızdan inceleyebilirsiniz.
Tapu takyidat belgesinde görülen ipotek ve haciz kayıtları taşınmazın fiziksel piyasa değerini doğrudan düşürmez; ancak satış ve devir sürecinde temizlenmesi gereken mali yükümlülükler olarak raporun hukuki kısıtlamalar bölümünde ayrıntılı biçimde listelenir. Buna karşılık intifa (kullanım) hakkı, üst hakkı, uzun süreli kira şerhi veya geçit hakkı gibi mülkiyetin kullanım tasarrufunu sınırlayan ayni haklar taşınmazın pazarlanabilir değerini doğrudan etkileyebileceğinden hesaplamada ayrıca dikkate alınır.
Çok malikli veya hisseli taşınmazlarda yalnızca toplam mülk değerinin hisse oranıyla çarpılması her zaman adil sonuç vermez; fiili kullanım bölüşümü, imar planındaki ifraz (ayırma) kabiliyeti ve ortaklığın yapısına göre pazarlanabilirlik unsurları analiz edilir. Arsa ekspertizi çalışmalarında emsal inşaat hakkı, cephe derinliği ve terk oranları belirleyici olurken, bina yenileme süreçlerinde kentsel dönüşüm değerleme raporu ile her bağımsız bölümün kat, cephe ve manzara şerefiyesi puanlanarak hak sahipliği dengesi kurulur.
Bağımsız değerleme raporu malikin veya alıcının fiyat beklentisini doğrulamak için değil, rapor tarihindeki piyasa verilerini tarafsız biçimde belgelemek için hazırlanır. Bununla birlikte rapor teslim edildikten sonra sonradan temin edilen yeni bir resmi belge (güncel imar durum yazısı, tadilat ruhsatı, kira sözleşmesi vb.) veya maddi metraj-veri kontrolü talebi varsa uzman ekibimizce incelenerek gerekli teknik açıklama yapılır.
Ücretlendirme yapısını etkileyen resmi tarife ve kapsam kalemleri için ev ekspertiz ücretleri rehberimize göz atabilir, taşınmazınıza özel değerlendirme için ekspertiz talep formu üzerinden başvurunuzu oluşturabilirsiniz.
Konut dışı gayrimenkullerde değerleme analizi yalnızca metrekare büyüklüğü üzerinden yürütülmez. Cadde mağazası, ofis katı, lojistik depo ve sanayi tesislerinde tavan yüksekliği, kolon aks açıklığı, elektrik trafo kapasitesi, tır yanaşma rampası, vitrin genişliği, yaya-araç yoğunluğu ve imar planındaki ticari kullanım fonksiyonu değeri doğrudan belirler.
Kira tespit çalışmalarında ise bölgedeki benzer nitelikli iş yeri veya konutların güncel kira sözleşmeleri, boşluk süreleri ve sürdürülebilir kira ödeyebilme potansiyeli karşılaştırmalı emsal tablolarıyla analiz edilir. Böylece hem mülk sahibi hem kiracı açısından piyasa gerçekleriyle uyumlu, gerekçeli kira rayici ortaya konulur.