Gayrimenkul ekspertiz süreci; taşınmazın resmi mülkiyet haklarından fiziki inşaat kalitesine, belediye imar arşivinden güncel piyasa rayiçlerine kadar tüm dinamiklerinin Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından bağımsız ve tarafsız biçimde incelenerek yasal rapora bağlanmasıdır. 2026 yılı güncel mevzuatına göre Türkiye genelinde uygulanan 6 aşamalı kurumsal ekspertiz sürecini, incelenen resmi evrakları ve yasal dayanakları aşağıda tüm ayrıntılarıyla inceleyebilirsiniz.
SPK & BDDK LisanslıKurumsal ve bağımsız uzman kadro
48-72 Saat TeslimatHızlı saha ve arşiv denetimi
%100 Yasal GeçerlilikMahkeme, banka ve tapuda geçerli
Kurumsal bir değerleme operasyonu rastgele saha gezisi veya masa başı tahminlerden ibaret değildir. Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri gereğince her bir dosya, sırasıyla şu 6 temel aşamadan geçerek tescillenir:
Süre: 1 – 2 Saat
Ekspertiz sürecinin ilk adımı, taşınmaz sahibinin veya yetkili vekilinin değerleme talebini oluşturmasıyla başlar. Bu aşamada değerleme amacının netleştirilmesi esastır. Taşınmazın bireysel alım-satım güvencesi mi, SPK lisanslı değerleme gerektiren banka ipoteği mi, miras paylaşımı mı, şirket aktifine kayıt mı yoksa yabancıya satış (GABİM) amacıyla mı değerleneceği tespit edilir.
Evraklar eksiksiz alındığında değerleme sözleşmesi düzenlenir ve taşınmazın bulunduğu bölgede uzmanlaşmış SPK lisanslı değerleme uzmanına görev emri atanır.
Süre: 4 – 8 Saat
Gayrimenkul ekspertizinin en hayati ve hukuki sorumluluk taşıyan basamağı resmi kurum arşiv incelemeleridir. Bir gayrimenkulün gözle görünen fiziki güzelliği, yasal durumunun kusursuz olduğu anlamına gelmez. Uzmanımız iki ana resmi mercide eş zamanlı inceleme yürütür:
Bu denetim sayesinde alıcı veya yatırımcı; satın almayı düşündüğü konutta sonradan ortaya çıkabilecek kaçak çatı terası, sığınağın daireye katılması veya iskansızlık gibi yüz binlerce liralık değer kayıplarından korunmuş olur.
Süre: 1 – 2 Saat (Saha)
Lisanslı değerleme uzmanı, randevu saatinde taşınmazın bulunduğu adrese giderek yerinde fiziki denetim gerçekleştirir. Saha incelemesinde ilk ve en kritik kural konum doğrulamasıdır. Kadastro paftası, sokak tabelası ve belediye numarataj verileriyle mülk sahibinin gösterdiği yer karşılaştırılır. Türkiye’de özellikle apartman dairelerinde sıkça yaşanan “yanlış daire gösterimi” veya “ters dubleks karışıklığı” sahada tescil edilir.
Saha tespitinde ayrıca çevresel faktörler; ana arterlere mesafe, toplu taşıma olanakları (metro/metrobüs), okul, hastane, AVM ve park yakınlıkları gibi lokasyon parametreleri kayıt altına alınır.
Süre: 1 Gün
Saha ve arşiv verileri tamamlandıktan sonra, gayrimenkulün bilimsel piyasa değerini belirleme evresine geçilir. SPK ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) gereği değerleme uzmanı rastgele fiyat veremez; kabul görmüş 3 ana değerleme yaklaşımını uygulayarak matematiksel emsal düzeltme tablosu oluşturur:
En yaygın kullanılan yöntemdir. Bölgede yakın tarihte satılmış veya satışta olan en az 3-5 benzer nitelikteki taşınmaz tespit edilir. Şerefiye, kat konumu, cephe, manzara, metrekare ve tadilat durumları katsayılarla dengelenerek hedef mülkün birim metrekare değeri hesaplanır.
Özellikle arsa payı, fabrika, okul veya özel amaçlı yapılarda uygulanır. Arsanın boş pazar değeri hesaplanır; üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın güncel yapı birim maliyetleri eklenir ve binanın yaşından kaynaklanan yıpranma payı düşülür.
Dükkan, ofis, otel ve AVM gibi düzenli kira getiren ticari mülklerde tercih edilir. Taşınmazın ürettiği net nakit akışı, bölgenin kapitalizasyon oranı (Cap Rate) ve amortisman süresi formüle edilerek bugünkü net bugünkü değeri (NBD) bulunur.
Bu aşamada internet ilanlarındaki yapay köpük fiyatlar elenir; bölgedeki lisanslı emlak müşavirleri, mülk komşuları ve resmi tapu harç matrahlarıyla çapraz pazar araştırması tamamlanır.
Süre: 4 – 6 Saat
Toplanan tüm teknik, hukuki ve finansal veriler SPK standartlarındaki resmi değerleme raporu formatında derlenir. Raporda mülkün genel bilgileri, takyidat dökümü, imar durumu, saha fotoğrafları, mimari proje krokileri, emsal karşılaştırma tabloları ve sonuç değer takdiri yer alır.
Hazırlanan değerleme raporu; SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı tarafından takyidatların hukuki yorumu, emsal düzeltme katsayıları, yasal durum değeri ile mevcut durum değeri ayrımı ve mevzuat uygunluğu açısından son kontrolden geçirilir. Nihai rapor, 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun güvenli e-imza veya ıslak imza ile mühürlenerek resmiyet kazanır.
Bu kurumsal denetim süzgeci, raporun tarafsızlığını, teknik tutarlılığını ve olası itirazlarda hukuki dayanıklılığını teminat altına alır.
Süre: Anlık Teslim
Hazırlanan ve imzalanan resmi ekspertiz raporu, orijinal güvenli e-imzalı dijital PDF olarak müşterinin e-posta ve WhatsApp adresine iletilir; kurumsal taleplerde ıslak imzalı ve kaşeli basılı cilt kurye ile teslim edilir. Uzmanlarımız rapor teslimi sonrasında müşteriye kısa bir bilgilendirme yaparak raporda tespit edilen yasal ve mevcut değer farkları, projesine aykırılıklar ve takyidat riskleri hakkında sözlü danışmanlık sunar.
SPK lisanslı ekspertiz raporları; Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde bilirkişi delili, icra müdürlüklerinde kıymet takdiri belgesi, bankalarda kredi teminatı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nde yabancı satış uygunluğu ve Gelir İdaresi’nde vergi matrahı olarak 1 yıl süreyle tam hukuki geçerliliğe sahiptir.
Aşağıdaki özet matriste, gayrimenkul ekspertiz sürecinin 6 adımında görev alan paydaşlar, ziyaret edilen kurumlar, incelenen resmi belgeler ve ortalama tamamlanma süreleri bir arada sunulmuştur:
Gayrimenkul alımında ekspertiz yaptırmayan veya yetkisiz kişilerin hazırladığı gayriresmi beyanlara güvenen alıcılar, ilerleyen süreçlerde telafisi imkansız maddi ve hukuki zararlara uğramaktadır. Süreç boyunca en sık tespit edilen 5 büyük risk şunlardır:
Müteahhit veya satıcıların kat irtifakı projesindeki numarataj sırasını yanlış yorumlaması sebebiyle alıcı, 4 numaralı daire yerine fiilen 5 numaralı daireyi satın alabilir. Yıllar sonra komşular arasında tahliye davalarına ve tapu iptal davalarına yol açan bu hata, SPK ekspertiz sürecinde mimari kat planı yerinde incelenerek sıfırlanır.
Balkonların odaya katılması, ortak alan olan sığınağın depoya dönüştürülmesi, çatı arasında kaçak oda açılması veya bina taşıyıcı kolonlarının dükkan içinde traşlanması ekspertizde anında ortaya çıkar. Bu alanlar raporda \”yasal duruma aykırı büyüme\” olarak işaretlenir ve banka kredi teminatından düşülür.
Taşınmazın tapu kütüğünde yer alan kamu hacizleri, aile konutu şerhi, mahkeme ihtiyati tedbir kararları, kamulaştırma şerhi veya vakıf taviz bedeli gibi ayni hak kısıtlamaları alıcıyı borçlu kılabilir. Ekspertiz süreci, tapu arşivindeki tüm kayıtları şeffafça ortaya koyar.
İskanı bulunmayan binalar şantiye elektriği ve suyu kullanmak zorunda kalır; yüksek abonelik faturaları ödenir ve bina her an belediye yıkım yaptırımıyla karşılaşabilir. Ekspertiz raporu iskan durumunu resmi belediye arşivinden teyit eder.
İnternet portallarındaki ilan fiyatları satıcıların psikolojik ve pazarlık payı eklenmiş beklentilerini yansıtır. SPK lisanslı değerleme uzmanı pazarlık paylarını ve fiktif köpükleri ayıklayarak taşınmazın gerçek pazar rayicini matematiksel modellerle saptar.
Her taşınmazın hukuki statüsü ve fiziksel nitelikleri farklı olduğundan, ekspertiz sürecinde odaklanılan parametreler gayrimenkul türüne göre özelleşir:
Daire, villa ve rezidanslarda kat irtifakı, mimari proje uyumu, net metrekare, şerefiye farkları ve bölgedeki konut kredisi uygunluğu detaylıca taranır.
İmar durumu, KAKS/TAKS oranları, kadastral yol cephesi, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kısıtları, sit alanları ve terk oranları analiz edilir.
Dükkan, ofis ve fabrikalarda tabela değeri, vitrin cephesi, yükleme rampası, asma kat projesi, güncel kira kontratı ve iskonto oranı modellenir.
Riskli binalarda mevcut arsa payı dağılımı, şerefiye puanlaması ve yeni projede hak sahiplerine düşecek bağımsız bölümlerin adil dağılımı raporlanır.
Standart bir konut veya arsa ekspertizi, başvuru ve evrak kabulünün ardından 48 ila 72 saat (2-3 iş günü) içerisinde tamamlanır. Fabrika, otel, hastane veya çok parselli ticari projelerde kapsamlı arşiv ve pazar analizleri gerektiğinden süre 5 ila 7 iş gününe uzayabilir.
Mülk sahibinin şahsen bulunması zorunlu değildir. Kapıyı açacak ve taşınmazın içini uzmana gösterecek kiracı, emlakçı veya vekil bir kişinin randevu saatinde hazır bulunması saha tespiti için yeterlidir.
Özellikle 1999 öncesi eski yapılarda belediye arşivinde yangın veya su baskını gibi nedenlerle mimari proje zayi olmuş olabilir. Bu durumda uzmanımız tapu tescil kütüğündeki yönetim planı ekini veya yapı ruhsatı föyünü araştırır. Projenin kesin olarak bulunamadığı hallerde rapor \”mimari proje arşivde görülememiştir\” şerhiyle mevcut duruma göre düzenlenir.
Banka ekspertizi, kredi kullanırken bankanın kendi riskini teminat altına almak amacıyla banka tarafından re’sen atanır ve rapor bankanın mülkiyetinde kalır (müşteriye yalnızca özet sunulur). Özel SPK lisanslı ekspertiz ise doğrudan mülk sahibi veya alıcı tarafından talep edilir; raporun tüm teknik, hukuki ve finansal detayları şeffafça müşteriye teslim edilir ve müşteri bu raporu mahkemelerde, şirket bilançolarında veya serbest piyasada delil olarak kullanabilir.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) standartları gereğince gayrimenkul değerleme raporları tanzim edildiği tarihten itibaren 1 yıl süreyle resmi geçerliliğe sahiptir. Ancak enflasyonun ve döviz kurlarının yüksek olduğu dönemlerde bankalar veya resmi kurumlar 6 aydan eski raporlar için değer güncelleme (revize) talep edebilmektedir.
Uzman onaylı mimari proje ile mahallindeki ölçümleri kıyaslar. Balkon kapatması, çatı büyümesi veya ortak alandan kazanılan alanlar raporda \”projesine aykırı alan\” olarak belirtilir. Rapor hem mülkün yasal izinli alanına göre yasal durum değerini hem de fiili büyüklüğüne göre mevcut durum değerini ayrı ayrı takdir eder.
Hisseli taşınmazlarda tek bir hissedarın başvurusu ile tüm parsel ve bağımsız bölümler değerlenebilir. Uzman taşınmazın ana gayrimenkul değerini saptadıktan sonra mirasçıların veya paydaşların arsa payı oranlarına göre her bir payın adil nakit değerini matematiksel olarak hesaplar.
Değerleme ücretleri her yıl SPK ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tarafından asgari gayrimenkul değerleme ücret tarifesi olarak Resmî Gazete’de yayımlanır. Hizmet sözleşmesi yapıldığında veya saha incelemesi öncesinde akredite değerleme kuruluşunun kurumsal banka hesabına ödenir.
Evet. Rapor sonucuna ilişkin maddi bir hata (metrekare yazım hatası, emsal taşınmaz bilgisi eksikliği vb.) tespit edilirse müşteri yazılı gerekçe sunarak raporun incelenmesini ve revize edilmesini talep edebilir. SPK lisanslı değerleme uzmanlarımız dosyayı yeniden inceler.
Sitemiz üzerindeki online ekspertiz talep formu üzerinden tapu bilgilerinizi girerek saniyeler içinde başvuru yapabilir veya 0850 307 47 45 numaralı kurumsal çağrı merkezimizi arayarak Türkiye genelinde 81 il için hızlı ekspertiz randevusu oluşturabilirsiniz.
Konut, arsa, ticari gayrimenkul veya kentsel dönüşüm süreçlerinizde hukuki ve finansal risk almayın. Mahkemelerde, bankalarda ve resmi kurumlarda %100 geçerli SPK lisanslı ekspertiz raporunuzu 48 saatte teslim ediyoruz.