SPK Lisanslı Gayrimenkul Ekspertiz Hizmeti
Gayrimenkulünüz İçin Bağımsız Ekspertiz
Konut, arsa, iş yeri ve diğer gayrimenkullerinizin güncel piyasa değerini belirlemek için ekspertiz hizmeti sunuyoruz. Taşınmazın konumunu, fiziksel özelliklerini, tapu ve imar durumunu inceliyor; bölgedeki emsallerle karşılaştırıyoruz. Yerinde inceleme ve piyasa araştırması sonucunda hazırladığımız değerleme raporuyla alım, satım, kira ve yatırım kararlarınıza destek oluyoruz.
Gayrimenkul Ekspertiz Rehberi
Gayrimenkul ekspertiz hizmeti, taşınmazın fiziksel durumu ile belge ve piyasa verilerini birlikte değerlendirir. Amaç yalnızca bir fiyat söylemek değil, bu fiyatı etkileyen özellikleri ve incelemenin sınırlarını açıklamaktır. İstanbul’daki konut, arsa ve ticari taşınmazlar için ihtiyacınıza uygun kapsamda teklif isteyebilirsiniz.
Ekspertizde hangi konular incelenir?
- Taşınmazın kimliği: Adres, ada-parsel, bağımsız bölüm ve tapu niteliğinin değerlendirmeye konu taşınmazla uyumu.
- Fiziksel özellikler: Konum, alan, kat, cephe, kullanım biçimi, bakım durumu ve erişilebilirlik.
- Belge ve kayıtlar: Kararlaştırılan kapsam ve erişilebilen kayıtlara göre tapu, imar, ruhsat ve proje bilgileri.
- Piyasa karşılaştırması: Benzer taşınmazların özellikleri, satış veya kira verileri ve konu taşınmazla aralarındaki farklar.
Örneğin aynı mahalledeki iki dairenin alanı, katı, proje uyumu veya kullanım durumu farklıysa yalnız ilan fiyatlarını karşılaştırmak yeterli olmayabilir. Arsa incelemesinde ise parselin konumu ve imar koşulları özellikle önem taşır. Uzman, elde edilen verileri taşınmazın niteliğine uygun yöntemle değerlendirir.
Rapor kapsamını kullanım amacına göre belirliyoruz
Alım-satım öncesi fiyat değerlendirmesi, miras ve mal paylaşımı veya kişisel değer tespiti için talep oluşturabilirsiniz. Raporu belirli bir kuruma sunacaksanız kurumun istediği rapor türünü ve düzenleyici tarafın şartlarını başvuruda paylaşın.
Kişisel raporlar aktif SPK gayrimenkul değerleme lisansına sahip uzmanların imzasıyla hazırlanır. SPK listesinde yer alan bir kuruluş tarafından düzenlenmesi gereken raporlar ayrı değerlendirilir. Uzman imzası ile kuruluş raporu aynı statüde sunulmaz; kişisel talepler otomatik olarak kuruluş raporuna yönlendirilmez. Rapor türleri ve düzenleyen taraflar hakkında açıklamamızı okuyabilirsiniz.
Elinize geçecek raporda neler yer alır?
Kararlaştırılan kapsama göre taşınmazın tanımı, kullanım amacı ve değerleme tarihi; belge ve saha bulguları, piyasa verileri, kullanılan yöntem, varsayımlar ve değer sonucu raporlanır. Erişilemeyen bilgiler ve inceleme sınırları açıkça belirtilir. Fotoğraflar ve ilgili belge özetleri değerlendirmeyi destekler.
Rapor belirli bir tarihteki uzman görüşünü sunar; gelecekteki satış bedelini garanti etmez. Kurum kabulü, raporu talep eden tarafın koşullarına bağlıdır. Rapor yapısını daha ayrıntılı görmek için taşınmaz değerleme raporu sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Başvuru ve belge hazırlığı
İlk başvuruda ilçe/mahalle veya açık adres, taşınmaz türü, yaklaşık alan ve raporun kullanım amacını belirtin. Tapu veya ada-parsel bilgisi ön değerlendirmeye yardımcı olur. İşin niteliğine göre proje, ruhsat, imar bilgileri ya da kira sözleşmesi gibi belgeler ayrıca istenebilir. Belgelerin eksikliği veya taşınmaza erişim koşulları teslim planını etkileyebilir.
Bilinen bir proje farklılığı, kullanım değişikliği, hisseli mülkiyet veya erişilemeyen bölüm varsa bunu baştan paylaşın. Böylece inceleme kapsamı ve ihtiyaç duyulan belgeler daha doğru belirlenir.
Ücret ve teslim planı
Ekspertiz ücreti yalnız metrekareye göre hesaplanmaz. Taşınmazın türü, konumu, sayısı, belge araştırması ve raporun kullanılacağı işlem birlikte değerlendirilir. Teklifte saha incelemesi, rapor kapsamı ve teslim planı netleştirilir. Hizmetin teknik mühendislik testi, deprem dayanıklılık raporu veya hukuki danışmanlık içerdiği varsayılmamalıdır.
Gayrimenkul değerleme uzmanı desteği ve size uygun rapor kapsamı için ekspertiz talep formunu doldurun.
Gayrimenkul Ekspertiz Süreci
- Başvuru ve Bilgi Toplama
- Saha İncelemesi
- Piyasa Araştırması
- Değerleme Hesaplaması
- Ekspertiz Raporu Hazırlama
- Rapor Teslimi
İncelenen Taşınmaz Türleri
- Konutlar (Apartman, Villa, Site)
- Ticari Gayrimenkuller (Ofis, Dükkan, Mağaza)
- Arsa ve Araziler
- Fabrika ve Depo Binaları
- Turizm ve Konaklama Tesisleri
- Tarımsal ve Özel Amaçlı Taşınmazlar
Neden Bizimle Çalışmalısınız?
Ekspertiz sonucu belirli bir değer tarihine ve tanımlanmış kapsama aittir; gelecekteki satış fiyatını veya her kurumun kabulünü garanti etmez.
- mikro konum ve ulaşım
- tapu niteliği ve takyidatlar
- imar ve proje uygunluğu
- alan, plan, cephe ve kat
- yapı kalitesi ve bakım
- satış-kira emsalleri
Gayrimenkul Ekspertiz Teklifi Al
Gayrimenkul ekspertiz sürecini, değer kriterlerini, gerekli belgeleri ve rapor kapsamını inceleyin; ekspertiz teklifi alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul Ekspertiz nedir?
Gayrimenkul Ekspertiz ne zaman gerekir?
Çalışma ne kadar sürer?
Hangi belgeler gerekir?
Yerinde inceleme yapılır mı?
Hangi yöntemler kullanılır?
Ücret nasıl belirlenir?
Rapor her kurumda geçerli midir?
Sonuç beklenen rakamdan farklıysa ne olur?
Nasıl teklif alınır?
Gayrimenkul Ekspertiz Neden Gereklidir?
Ekspertiz sonucu belirli bir değer tarihine ve tanımlanmış kapsama aittir; gelecekteki satış fiyatını veya her kurumun kabulünü garanti etmez.
Standart varlıklarda pazar yaklaşımı; gelir üreten veya özel amaçlı varlıklarda gelir ve maliyet yaklaşımları destekleyici olabilir.
Alım-Satım, Yatırım ve Hukuki Kararlarda Ekspertiz Raporunun İşlevi
Gayrimenkul piyasasında çevrimiçi ilan fiyatları çoğu zaman satıcı beklentisini yansıtır ve gerçekleşmiş tapu devir bedellerinden önemli ölçüde ayrışabilir. Bağımsız gayrimenkul ekspertiz çalışması; alıcı ve satıcı arasındaki fiyat müzakeresini kulaktan dolma tahminler yerine doğrulanabilir bölge emsalleri, şerefiye düzeltmeleri ve resmî belge kayıtları üzerine oturtur.
Miras ve ortaklık paylaşımı, şirket birleşmeleri, kentsel dönüşüm arsa payı dağılımı, kira sözleşmesi yenilemeleri ve icra kıymet takdiri itirazlarında ise taşınmazın piyasa değerini gerekçeli hesap tablolarıyla belgelemek olası hak kayıplarının önüne geçer.
Gayrimenkul Ekspertiz Sürecinde İncelenen Resmi Kayıtlar ve Saha Kontrolleri
Nitelikli bir değerleme raporu yalnızca taşınmazın dışarıdan görülmesiyle veya metrekare çarpımıyla hazırlanmaz. Değerleme uzmanı, taşınmazın mülkiyet güvenliğini ve hukuki kısıtlarını tespit etmek amacıyla resmî kurum arşivleri ile saha ölçümlerini çapraz doğrular.
1. Tapu Takyidat ve Mülkiyet Kısıtlamalarının Analizi
Tapu sicil kaydında taşınmazın ana niteliği, kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü, arsa payı oranı ve malik hisseleri incelenir. Kayıt üzerinde bulunan ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, üst hakkı, kira şerhi, geçit hakkı veya kamulaştırma beyanları değerleme raporunun hukuki inceleme bölümünde açıkça gösterilir; bu şerhlerin taşınmazın devir kabiliyetine ve pazarlanabilirliğine etkisi açıklanır.
2. Kadastro Paftası, İmar Durumu ve Belediye Proje Arşivi
Kadastro paftası ile taşınmazın sahadaki fiili konumu eşleştirilerek yanlış parsel veya yanlış bağımsız bölüm riski ortadan kaldırılır. İlgili belediyenin imar müdürlüğünde güncel uygulama imar planı, yapılaşma koşulları (TAKS, KAKS/emsal, yükseklik sınırı, çekme mesafeleri), yol terkleri ve varsa sit alanı veya kentsel dönüşüm riskli alan kararları sorgulanır.
Yapılı taşınmazlarda yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi (iskan) ve onaylı kat irtifakı veya kat mülkiyeti mimari projesi incelenir. Onaylı mimari projedeki alan ve oda planıyla sahadaki fiili kullanım arasında büyüme, çatı veya teras kapatma, galeri boşluğu dahil etme ya da ara bölme değişikliği varsa yasal alan ile mevcut kullanım alanı ayrı ayrı hesaplanır.
3. Fiziksel Saha Ölçümü ve Şerefiye Kriterleri
Mahallinde yapılan teknik incelemede lazer metre ile bağımsız bölümün kullanım metrajı kontrol edilir; yapının taşıyıcı sistem türü, bina yaşı, dış cephe ve ortak alan bakım düzeyi, asansör, otopark ve güvenlik donanımları kayıt altına alınır. Konut ve ofislerde cephe yönü, kat konumu, manzara açıklığı, gün ışığı alma durumu, iç mekân malzeme kalitesi ve ulaşım akslarına yakınlık şerefiye puanlamasına dahil edilir.
Taşınmaz Niteliğine Göre Seçilen Değerleme Yöntemleri
Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) uyarınca değerleme uzmanı, mülkün türüne ve piyasadaki veri derinliğine göre üç temel yaklaşımdan birini veya birkaçını birlikte uygular. Konut ekspertizi, standart dükkan-ofis ve imarlı arsa çalışmalarında benzer özellikteki taşınmazların yakın tarihli fiyat verilerini kat, alan, yaş ve konum katsayılarıyla uyumlu hale getiren emsal karşılaştırma yöntemi esas alınır.
Otel, iş merkezi, lojistik depo, akaryakıt istasyonu ve düzenli kira geliri üreten ticari gayrimenkullerde mülkün sürdürülebilir net işletme gelirini piyasa kapitalizasyon veya iskonto oranlarıyla bugünkü değere indirgeyen gelir yaklaşımı kullanılır. Fabrika ve sanayi tesisi değerleme ile özel amaçlı yapılarda ise arsa ekspertizi değeri üzerine fiziksel ve fonksiyonel yıpranma düşülmüş yeniden inşa bedelini ekleyen maliyet yaklaşımı uygulanır.
Kişisel Uzman Raporu ve Kuruluş Raporu Kapsamı
Bireysel alım-satım, aile içi mal paylaşımı ve özel danışmanlık taleplerinde raporlar aktif SPK gayrimenkul değerleme lisansına sahip uzman imzasıyla hazırlanır. Banka kredi teminatı, SPK mevzuatı veya resmî kurum şartı gereği değerleme kuruluşu kaşesi istenen başvurularda ise süreç yetkili değerleme kuruluşu üzerinden yürütülür. Ücretlendirme kalemleri hakkında genel çerçeveyi ev ekspertiz ücretleri rehberimizde inceleyebilir, mülkünüze özel kapsam için aşağıdaki bağlantıdan başvurabilirsiniz.