Ev Ekspertiz Ücretleri 2026: SPK Asgari Tarife ve 17.622 TL Konut Değerleme Bedeli

Yayın Tarihi: 22.01.2025 | Güncelleme Tarihi: 01.11.2026 | Editör: Doğukan Işık

Ev ekspertiz ücretleri ve konut ekspertiz ücreti; Türkiye’de konut kredisi (mortgage) kullanımlarında, yabancıya konut satışlarında (Web Tapu/TADEBİS), miras paylaşımında, boşanma mal rejimi davalarında ve alım-satım öncesi piyasa değeri tespitinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından her yıl Resmi Gazete’de yayımlanan “Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi ve Uygulama Esasları” doğrultusunda konutun brüt metrekare büyüklüğüne göre belirlenen resmi hizmet bedelleridir. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca hiçbir değerleme şirketi evin değerine göre yüzdelik komisyon talep edemez ve Resmi Gazete’de ilan edilen asgari tarifenin altında fiyat uygulayamaz.

2026 Ev Ekspertiz Ücretleri ve SPK Asgari Değerleme Tarifesi

2026 SPK asgari tarife: Brüt alanı 250 m²’yi aşmayan bağımsız bölüm niteliğindeki konut, ofis ve bürolar için asgari değerleme hizmet bedeli 17.622 TL; 251–500 m² aralığında 20.217 TL‘dir. Tutarlar 31 Aralık 2025 tarihli, 33124 sayılı Resmî Gazete’nin 6. mükerrer nüshasındaki SPK 68/2443 sayılı kararına dayanır. Uygulanacak KDV, rapor başına GABİM ve Birlik payları ile mevzuata uygun masraflar ayrıca dikkate alınır. 2026 resmî SPK tarifesini inceleyin.

Konut sahipleri ve ev satın alacak yatırımcılar tarafından araştırılan ev ekspertiz ücretleri ile konut ekspertiz ücreti, rastgele pazarlıkla değil, SPK resmi asgari tarifesindeki objektif parametrelere göre hesaplanır. Bir konutun değerleme ücretini belirleyen 4 temel kriter şunlardır:

• 1. Konutun Brüt Metrekare (m²) Alanı: SPK Asgari Ücret Tarifesi’nde konutlar brüt metrekare büyüklüklerine göre kademelere (1 – 250 m² arası standart daireler, 251 – 500 m² arası dubleks/geniş konutlar, 501 – 1.000 m² arası müstakil villalar ve 1.000 m² üzeri malikaneler) ayrılmıştır. Metrekare kademesi büyüdükçe saha ölçüm ve inceleme kapsamı arttığından tarife tutarı da kademeli olarak değişir.
• 2. Kat Mülkiyeti, Müstakil Parsel veya Hisseli Tapu Durumu: Standart bir apartman dairesi ile kendine ait özel peyzaj alanı, yüzme havuzu ve müştemilatı bulunan müstakil bir villanın inceleme süresi farklıdır.
• 3. Ulaşım, TAKBİS ve Belediye Arşiv Harçları: Değerleme uzmanının taşınmazın bulunduğu ilçeye ulaşım gideri ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TAKBİS) sorgu harcı ve ilgili belediyenin imar arşivinden alınan resmi proje inceleme harçları faturaya şeffaf biçimde yansıtılır.
• 4. Katma Değer Vergisi (KDV): SPK Resmi Gazete tarifesinde yer alan asgari tutarlar KDV hariç net kalemler olup, kesilen resmi faturada %20 KDV ilave edilir.

Konut Ekspertiz Ücreti 2026 SPK Asgari Tarifesi Çerçevesinde Nasıl Belirlenir?

Konut ekspertiz ücreti, her takvim yılı başında Resmi Gazete’de yayımlanan SPK Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi ve Uygulama Esasları tebliğindeki bağımsız bölüm brüt alan dilimlerine göre belirlenir. Sabit veya tahmini rakamlar yerine taşınmazın tapudaki niteliği, brüt metrekare kademesi, bulunduğu il/ilçe ulaşım mesafesi ve resmi kurum (TAKBİS/belediye imar arşivi) belge harçları dikkate alınarak sözleşme öncesi yazılı teklif sunulur.

Konut Kredisi, Web Tapu (Yabancı Satışı) ve Özel Ekspertiz Ücret Farkları

Ev ekspertiz raporu alındığı kanala göre ücretin ödenme şekli ve kapsamı farklılık gösterir:

1. Doğrudan Değerleme Şirketimizden Alınan Özel Ev Ekspertizi: Ev alım-satımı öncesi gerçek fiyatı ve belediye projesini kontrol etmek, miras paylaşımı yapmak veya mahkemeye (kira tespit, boşanma, izale-i şuyu) uzman mütalaası sunmak için doğrudan şirketimize başvurduğunuzda, SPK tarifesi çerçevesinde şeffaf ve hızlı teklif sunulur. Rapor doğrudan sizin adınıza düzenlenir ve resmi kurumlarda kullanılabilir.
2. Banka Konut Kredisi (Mortgage) Ekspertiz Ücreti: Konut kredisi çekerken ekspertiz talebini banka şubesi oluşturur. Bankalar SPK değerleme ücretini ve belgelendirilen resmi masrafları kredi başvuru sahibinden tahsil eder. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereği banka sadece belgelendirilen ekspertiz maliyetini yansıtabilir ve kredi onaylanmasa dahi saha ziyareti yapıldıysa ekspertiz ücreti iade edilmez.
3. Web Tapu (TADEBİS / GABİM) Yabancıya Konut Satışı Ücreti: Yabancı uyruklu kişilere yapılan taşınmaz satış işlemlerinde ücret Web Tapu sisteminin ürettiği referans koduyla doğrudan anlaşmalı bankaya yatırılır; içerisinde TKGM ve TDUB sistem işletim payları da yer alır.

Ev Ekspertiz Ücretini Kim Öder? Alıcı mı, Satıcı mı?

Uygulamada ev ekspertiz ücretinin kimin tarafından ödeneceği işlemin türüne göre şekillenir:

• Banka Kredili Satışlarda: Konut kredisini kullanan alıcı tarafından banka şubesine ödenir. (Ancak evdeki kaçak yapı veya iskan sorunu nedeniyle kredi reddedilirse alıcının satıcıdan bu masrafı talep edebilmesi için kapora sözleşmesine özel madde konulması önerilir).
• Alım-Satım Öncesi Özel Ekspertizde: Evin gerçek değerini öğrenmek isteyen alıcı veya mülkünü doğru fiyattan satışa çıkarmak isteyen satıcı (veya her iki taraf ortaklaşa) öder.
• Miras ve Ortaklığın Giderilmesi Süreçlerinde: Raporu talep eden mirasçı veya tüm hissedarlar payları oranında karşılar.

Karşılaştırmalı Değerleme ve Uygulama Tablosu

SPK Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi yapısına göre konut/ev ekspertiz kademeleri, inceleme kapsamı ve teslim süreleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:

Somut Operasyonel Vaka Analizi ve Uygulama Senaryosu

Değerleme metodolojisinin sahada, tapu-kadastro arşivlerinde ve finansal kurumlar nezdinde nasıl işlediğini somut olarak görmek adına aşağıdaki gerçek vaka incelemesi kritik bir referanstır:

Ödenen Ev Ekspertiz Ücretinin Karşılığında Hangi Hizmetleri Alırsınız?

Ev ekspertiz ücreti yalnızca 25-30 sayfalık bir PDF dosya ücreti değildir; taşınmazınızın hukuki, teknik ve finansal röntgeninin çekilmesi bedelidir. Bu ücret karşılığında şu 5 kritik hizmet eksiksiz sunulur:

• TAKBİS Tapu Takyidat Kontrolü: Evin üzerinde gizli ipotek, icra haczi, aile konutu şerhi, intifa hakkı veya satışa engel tedbir olup olmadığı resmi olarak sorgulanır.
• Belediye İmar ve İskan Denetimi: Binanın yapı ruhsatı, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu, iskan (yapı kullanma izin) belgesi ve deprem yönetmeliği yılı kontrol edilir.
• Onaylı Mimari Proje ve Lazer Ölçüm: Dairenin kapı numarasının projeyle uyumu (çapraz daire/kat kayması kontrolü) ve gerçek net/brüt metrekaresi yerinde ölçülür.
• Gerçek Satış ve Kira Emsal Tablosu: Evin hem güncel satış değeri hem de kiraya verilmesi halinde getireceği aylık kira rayici hesaplanır.
• Resmi SPK Raporu: Sorumlu Değerleme Uzmanı tarafından e-imzayla onaylanan ve resmi kurumlarda geçerli olan rapor teslim edilir.

Neden ‘Ucuz ve Lisanssız’ Ekspertiz Vaatlerinden Uzak Durulmalıdır?

İnternette SPK yetki belgesi bulunmayan bazı emlak veya danışmanlık bürolarının “düşük ücretli değer tespiti” adı altında sunduğu tek sayfalık yazılar; belediye imar arşivine girilmeden ve TAKBİS kaydı görülmeden hazırlanır. Bu tür yetkisiz belgeler ne mahkemelerde ne bankalarda ne de tapuda geçerlidir. Gayrimenkul gibi milyonlarca liralık bir servet kaleminde hukuki güvence sağlamak için yalnızca SPK lisanslı resmi değerleme uzmanlarıyla çalışılmalıdır.

Ayrıca konut kredisi (mortgage) başvurusu yapmayı planlayan alıcıların en sık karşılaştığı maddi kayıp; satın almak istedikleri evin krediye uygun olup olmadığını bilmeden doğrudan bankaya kredi başvurusu yapmaları ve ev ‘iskansız, projeye aykırı veya kredi teminatına uygunsuz’ çıktığında bankaya ödedikleri ekspertiz ücretinin yanmasıdır. Banka sürecini başlatmadan önce SPK lisanslı uzmanlarımızdan konutun mimari proje uyumu ve yasal durum değeri hakkında değerleme hizmeti almak, kredi reddi sürprizlerini ve kapora kayıplarını önler.

Aynı sitede veya apartmanda birden fazla daire için toplu ev ekspertizi talep edildiğinde ise, saha ve belediye arşiv incelemesi tek seferde koordine edildiğinden SPK tarifesi çerçevesinde çoklu taşınmaz planlaması uygulanmaktadır.

2026 Yılında Ev Ekspertiz Ücretini Etkileyen Ek Hizmet ve Rapor Kapsamları

Standart bir apartman dairesinin piyasa değer tespiti için uygulanan ev ekspertiz ücretleri SPK Asgari Ücret Tarifesi’nin temel kademesinden hesaplanırken; bazı özel hukuki veya teknik talepler raporda ek mühendislik çalışması gerektirebilir. Rapor kapsamını genişleten özel durumlar şunlardır:

• 1. Geriye Dönük (Geçmiş Tarihli) Ev Değerlemesi: Boşanma davalarında (mal rejimi tasfiyesi), miras tenkis davalarında veya vergi incelemelerinde evin bugünkü değeriyle birlikte geçmişteki belirli bir tarihteki değerinin de (retrospektif değerleme) hesaplanması istendiğinde, geçmiş dönem TÜİK/TCMB endeksleri ve arşiv emsal çalışmaları rapora eklenir.
• 2. Hem Satış Değeri Hem Kira Değeri Tespiti: Yatırım amaçlı alınan veya kira tespit davasına konu olan konutlarda, evin güncel satış değerinin yanı sıra bölgedeki emsal kira kontratlarına göre getireceği aylık/yıllık adil kira rayici de aynı raporda hesaplanır.
• 3. Kentsel Dönüşüm Şerefiye ve Kat Karşılığı Analizi: Yıkılıp yeniden yapılacak bir apartmanda tek bir dairenin değerlemesinden ziyade tüm binadaki bağımsız bölümlerin şerefiye puanlaması talep edildiğinde, kapsam daire sayısına göre kurumsal paket olarak fiyatlandırılır.
• 4. Hisseli Konutlarda Hisse Değeri Hesaplaması: Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) veya hissedarlar arası devir işlemlerinde hem evin tamamının (1/1) değeri hem de ilgili hissedarın payına düşen değer ayrı ayrı raporlanır.

Ev Ekspertiz Ücreti Ödemeden Önce Dikkat Edilmesi Gereken 4 Altın Kural

Konut değerleme hizmeti alırken ödediğiniz ücretin boşa gitmemesi ve raporunuzun resmi makamlarca kabul edilmesi için şu 4 kurala mutlaka dikkat etmelisiniz:

1. Hizmet alacağınız kuruluşun ve uzmanların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı ve TDUB üyesi olduğunu doğrulayın.
2. Raporun Sorumlu Değerleme Uzmanı kontrolünde ve 5070 sayılı Kanuna uygun e-imzalı olarak teslim edileceğinden emin olun.
3. Uzmanın sadece evi fotoğraflamakla yetinmeyip, ilgili belediyenin imar arşivinde onaylı mimari projeyi ve iskan belgesini inceleyeceğini teyit edin.
4. Ödemenizi yalnızca resmi kurumsal banka hesabına, KDV dahil resmi fatura ve hizmet sözleşmesi karşılığında gerçekleştirin.

Türkiye’nin 81 ilinde SPK asgari ücret tarifesine tam uyumlu, şeffaf ve sürpriz maliyet içermeyen fiyat politikamızla konut yatırımlarınızı güvence altına alıyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular