Miras Paylaşımında Gayrimenkul Değeri Nasıl Belirlenir? Değerleme Raporunun Rolü

Yayın Tarihi: 03.10.2026 | Güncelleme Tarihi: 03.10.2026 | Editör: Doğukan Işık

Miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerin paylaşımı, aile bireyleri ve yasal mirasçılar arasında en sık hukuki ve duygusal anlaşmazlığa yol açan süreçlerin başında gelir. Mirasbırakanın (muris) vefatının ardından geride kalan konut, arsa, tarla, ticari dükkan veya fabrika gibi taşınmazların hakkaniyetli biçimde paylaştırılabilmesi, her bir mülkün gerçek, güncel ve tarafsız piyasa değerinin eksiksiz tespit edilmesine bağlıdır. Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri çerçevesinde mirasçılar, terekeye dahil olan tüm mal varlığı üzerinde ilk etapta elbirliği mülkiyeti ile hak sahibi olurlar. Ancak bu mülkiyet türü, tüm mirasçıların oy birliğiyle hareket etmesini zorunlu kıldığından, tek bir taşınmazın satışı, kiraya verilmesi veya mirasçılardan birine devredilmesi aşamasında ciddi tıkanıklıklar yaşanır.

Geleneksel yöntemlerle belediyeden alınan emlak vergisi rayiç bedelleri ya da emlak ilan sitelerindeki sübjektif fiyat beklentileri üzerinden miras taksimi yapmaya çalışmak, taraflardan birinin mağdur olmasına ve yıllar süren dava süreçlerine zemin hazırlar. Çünkü belediye rayiç bedelleri, yalnızca vergilendirme tabanını oluşturmak amacıyla belirlenen bürokratik rakamlardır ve serbest piyasa koşullarındaki gerçek alım-satım değerlerinin çok altında kalır. İşte bu noktada Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan bağımsız değerleme raporları, miras paylaşımının hem vicdani hem de hukuki güvencesi haline gelir. Bu kapsamlı rehberde; miras kalan gayrimenkullerde değer tespiti süreçlerini, kullanılan bilimsel yöntemleri, hukuki uyuşmazlıklardaki kritik rolünü ve resmi değerleme raporu adımlarını tüm ayrıntılarıyla ele alıyoruz.

Miras Kalan Taşınmazlarda Değer Tespiti Neden Hayati Önem Taşır?

Miras kalan mülklerin paylaşımında yaşanan en büyük yanılgı, mirasçıların taşınmazların eşit metrekareye veya eşit adede bölünerek paylaşılabileceğini düşünmesidir. Oysa gayrimenkul değerlemesi yalnızca metrekare büyüklüğüne indirgenemez. Örneğin, aynı apartmanda yer alan iki dairenin dahi katı, cephesi, gün ışığı alma durumu, manzarası, tadilat durumu ve şerefiye faktörleri birbirinden farklıdır. Benzer şekilde, aynı büyüklükteki iki parselden birinin yola cepheli olması veya imar planındaki yapılaşma hakkı (KAKS/EMSAL), değerini diğerinin iki katına çıkarabilir.

Miras kalan taşınmazlarda tarafsız bir değerleme raporu alınmasını zorunlu kılan başlıca nedenler şunlardır:

1. Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş: Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alındıktan sonra tapuda tescil edilen elbirliği mülkiyetinde, mirasçıların mülk üzerinde belirli bir hissesi görünse de fiili olarak hangi metrekarenin kime ait olduğu belli değildir. Paylaşım yapılabilmesi veya paylı mülkiyete geçilerek hisse devirlerinin gerçekleştirilmesi için toplam tereke değerinin şeffaf şekilde ortaya konması gerekir.
2. Denkleştirme Bedelinin (İvaz İlavesi) Hesaplanması: Birden fazla taşınmazın bulunduğu bir terekede, mirasçılar arasında mülk değişimi yapılırken ortaya çıkan değer farklarının nakit olarak ödenmesi (denkleştirme) gerekir. Bir mirasçıya merkezi bir dükkan, diğerine kırsal bir arsa verildiğinde aradaki fark ancak SPK lisanslı bir raporla adil biçimde kapatılabilir.
3. Mirasçılardan Birinin Taşınmazı Kullanması (Ecrimisil Riski): Miras kalan evde mirasçılardan birinin oturmaya devam etmesi veya ticari dükkanı tek başına işletmesi durumunda, diğer mirasçıların geriye dönük 5 yıllık haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep etme hakkı doğar. Ecrimisil hesaplamalarında da mülkün emsal kira getirisinin resmi değerleme kriterleriyle belirlenmesi şarttır.
4. Yasal Süreler ve Veraset İntikal Vergisi: Veraset ve İntikal Vergisi beyannamesi verilirken ve tapuda intikal işlemleri tamamlanırken, mülkün hukuki statüsünün, imar kayıtlarının ve değerinin resmi kayıtlara tam uyumlu olarak bilinmesi mirasçıları beklenmedik cezai yaptırımlardan korur.

Bu süreçte hak kaybına uğramamak ve aile içi anlaşmazlıkları mahkeme koridorlarına taşımadan çözüme kavuşturmak adına miras ve mal paylaşımları için değer tespiti hizmeti almak, tüm mirasçıların ortak çıkarlarını güvenceye alan en sağlıklı yoldur.

Belediye Rayiç Bedeli ile Gerçek Piyasa Değeri Arasındaki Uçurum

Miras paylaşımı aşamasında en sık karşılaşılan hatalardan biri, mirasçıların belediyeden temin edilen “vergi değeri” veya “rayiç bedel” belgesine dayanarak mülk bölüşümü yapmaya çalışmasıdır. Türkiye’deki gayrimenkul vergi mevzuatında belediye rayiç bedelleri, her dört yılda bir Takdir Komisyonları tarafından belirlenen ve yıllık yeniden değerleme oranlarıyla artırılan taban değerlerdir. Bu değerler, serbest piyasada arz ve talebin belirlediği gerçek alım-satım rakamlarının çoğu zaman üçte biri hatta beşte biri seviyesinde kalmaktadır.

Aşağıdaki tablo, belediye rayiç bedeli ile SPK lisanslı değerleme raporu arasındaki yapısal farkları net bir biçimde ortaya koymaktadır:

Rayiç bedel üzerinden yapılan miras taksimlerinde, değerli taşınmazı devralan mirasçı haksız kazanç sağlarken, diğer mirasçılar telafisi imkansız ekonomik kayıplar yaşar. Daha da önemlisi, Türk Medeni Kanunu gereğince saklı payı zedelenen mirasçılar, ilerleyen yıllarda “muris muvazaası” veya “tenkis” davası açarak geçmişe dönük paylaşımın iptalini isteyebilir. Bu tür uzun ve yıpratıcı davaların önüne geçmenin tek yolu, paylaşım günü itibarıyla gayrimenkulün piyasa değerini tarafsız bir değerleme raporuyla tescil etmektir.

Miras Paylaşımında Gayrimenkul Değerleme Raporu Nasıl Hazırlanır?

SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunun miras uyuşmazlıklarında hazırladığı taşınmaz değerleme raporu, yalnızca bir fiyat tahmininden ibaret değildir. Rapor; mülkün hukuki, teknik ve piyasa boyutunu eksiksiz bir araya getiren kapsamlı bir resmi belgedir. Değerleme süreci adım adım şu şekilde yürütülür:

1. Tapu ve Kadastro Kayıtlarının Detaylı İncelenmesi

İlk aşamada ilgili Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü arşivlerinde mülke ait kütük kayıtları taranır. Miras kalan taşınmazın üzerinde herhangi bir haciz, ipotek, intifa hakkı, sükna (oturma) hakkı, aile konutu şerhi veya kamulaştırma kararı olup olmadığı belirlenir. Özellikle eski tarihli miraslarda sıkça rastlanan sınır ihtilafları ve kadastro paftasındaki kaymalar bu aşamada tespit edilir. Mülkün arsa payı oranı ile fiili kullanım alanı arasındaki tutarlılık denetlenir.

2. Belediye İmar ve Ruhsat Arşiv Dosyası Araştırması

Taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde mülkün yasal işlem dosyası incelenir:

• Mülkün imar planındaki lejantı (konut, ticaret, sanayi, park alanı vb.) ve yapılaşma hakları (KAKS/TAKS/Emsal) kontrol edilir.
• Yapı ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) bulunup bulunmadığı teyit edilir.
• Projesine aykırı olarak sonradan eklenen kaçak katlar, teras kapatmaları, bahçe işgalleri veya sığınak gibi ortak alanların bağımsız bölüme dahil edilip edilmediği ortaya çıkarılır.
• Belediye encümeni veya imar müdürlüğü tarafından düzenlenmiş herhangi bir yıkım kararı, imar para cezası veya imar barışı (Yapı Kayıt Belgesi) kaydı olup olmadığı rapora işlenir.

3. Yerinde Fiziksel Tespit ve Teknik İnceleme

Değerleme uzmanı taşınmaza bizzat giderek detaylı bir fiziksel tespit yapar. Mülkün iç mekan malzeme kalitesi, tesisat durumu, yıpranma payı, cephesi, baktığı yön, binadaki kat konumu, ortak alanların bakımı ve ısıtma sistemi ayrıntılı şekilde fotoğraflanır ve ölçümlenir. Onaylı mimari projedeki yerleşim ile fiili durum karşılaştırılarak net ve brüt kullanım alanları hesaplanır.

4. Piyasa Emsal Analizi ve Bilimsel Hesaplama

Fiziksel ve hukuki veriler toplandıktan sonra, bölgedeki serbest piyasa koşulları analiz edilir. Taşınmaz ile benzer yaş, konum, imar ve kullanım niteliğine sahip emsal satılık ve satılmış gayrimenkuller taranır. Elde edilen emsaller üzerinden şerefiye düzeltmeleri yapılarak nihai pazar değeri takdir edilir.

Gerektiğinde diğer tüm taşınmaz türleri için kurumsal gayrimenkul ekspertiz hizmetleri kapsamında arsa, dükkan, fabrika ve tarla gibi farklı mülklerin de değerleme standartları aynı titizlikle işletilir.

Değerleme Yöntemleri: Miras Mallarında Hangi Bilimsel Yaklaşımlar Uygulanır?

Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ve SPK mevzuatı gereğince miras kalan mülklerin değer tespitinde üç temel yöntem kullanılır. Miras uyuşmazlığının konusuna ve taşınmazın niteliğine göre bu yöntemlerden biri veya birkaçı birlikte uygulanır:

Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Piyasa Yaklaşımı)

Özellikle konut, standart ofis ve imarlı arsa gibi benzerlerinin piyasada yoğun şekilde alınıp satıldığı taşınmazlarda birincil yöntem olarak kullanılır. Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede yakın tarihte satılmış veya halen satışta olan en az 3 ila 5 adet benzer mülk seçilir. Bu emsaller ile değerleme konusu mülk arasında; kat, cephe, arsa payı, otopark, bina yaşı, lokasyon ve manzara gibi kriterler üzerinden matematiksel düzeltme katsayıları uygulanarak birim metrekare değeri hesaplanır.

Maliyet Yaklaşımı (Yeniden Yapım Maliyeti)

Piyasada doğrudan emsal bulmanın güç olduğu müstakil villalar, çiftlik evleri, fabrikalar veya tarihi nitelikli yapılar için uygulanır. Bu yöntemde ilk olarak taşınmazın arsa değeri emsal karşılaştırma yöntemiyle tespit edilir. Ardından üzerindeki binanın güncel Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yapı yaklaşık birim maliyetleri üzerinden yeniden inşa maliyeti hesaplanır. Binanın yaşına ve kullanım durumuna göre amortisman (fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik yıpranma) payı düşülerek arsa değeriyle toplanır ve toplam taşınmaz değerine ulaşılır.

Gelir İndirgeme Yöntemi

Kira getirisi yüksek olan dükkanlar, plazalar, akaryakıt istasyonları veya otel gibi ticari işletmelerin miras paylaşımında kullanılır. Taşınmazın ürettiği veya üretebileceği potansiyel net kira gelirleri, piyasa kapitalizasyon oranı ve risksiz getiri oranları dikkate alınarak bugünkü peşin sermaye değerine indirgenir. Böylece mirasçıların ticari mülk üzerindeki gerçek getiri potansiyelini görerek karar vermesi sağlanır.

Hukuki Süreçlerde Değerleme Raporunun Belirleyici Rolü

Miras hukuku kaynaklı uyuşmazlıklar mahkemeye intikal ettiğinde, hakimler teknik bir inceleme gerektiren taşınmaz değerlemesi konusunda bilirkişilerden rapor talep eder. Ancak dava öncesinde veya dava sırasında tarafların dosyaya sunduğu bağımsız değerleme raporları, yargılama sürecinin seyrini doğrudan etkiler.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları

Mirasçılar arasında taşınmazların paylaşımı konusunda uzlaşma sağlanamadığında, mirasçılardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini (parselasyonla bölünme imkanını) araştırır. Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın icra kanalıyla açık artırmada satılarak parasının mirasçılara paylaştırılmasına karar verilir.

Mahkeme satış memurluğunca yaptırılan kıymet takdiri raporlarına karşı yasal süresi içinde itiraz etme hakkı vardır. Mirasçılar, hazırlattıkları SPK lisanslı taşınmaz değerleme raporu ile mahkeme bilirkişisinin hatalı, eksik veya piyasanın çok altında belirlediği bedellere somut delillerle itiraz edebilirler. Bu itiraz, mülkün icra yoluyla değerinin çok altında satılmasını engeller.

Muris Muvazaası ve Tenkis Davaları

Mirasbırakan hayattayken diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla tapuda bedelsiz bağış yaptığı halde satış gibi göstererek mülkünü belirli bir mirasçıya devretmişse, ölümünden sonra saklı pay sahibi mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilirler. Bu davalarda taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen resmi bedel arasındaki açık fark, davanın kazanılmasında en güçlü delildir. Değerleme uzmanları geçmişe dönük (retrospektif) değerleme yaparak satış tarihindeki gerçek piyasa değerini bilimsel verilerle mahkemeye sunar.

Noter Onaylı Rızaen Taksim Sözleşmeleri

Mirasçıların mahkemeye gitmeden, kendi aralarında anlaşarak terekedeki taşınmazları paylaştıkları sözleşmeye “Rızaen Taksim Sözleşmesi” denir. Noterde düzenlenen bu sözleşmede taşınmazların hangi mirasçıya bırakılacağı ve değer farkı için kimin kime ne kadar nakit ödeme yapacağı açıkça kararlaştırılır. Tarafların sözleşme öncesinde SPK lisanslı bir değerleme raporu alması, gelecekte hiçbir mirasçının “ben aldatıldım, mülkün gerçek değerini bilmiyordum” diyerek sözleşmenin iptali davası açamamasını sağlar.

Miras Kalan Taşınmazların Değerini Etkileyen Özel Kriterler

Miras gayrimenkullerinde standart bir alım-satım ekspertizinden farklı olarak bazı özel hukuki ve mülkiyet durumları dikkate alınmalıdır. Değerleme uzmanı bu unsurları analiz ederek raporda mülkün net değerine etkilerini hesaplar:

• Arsa Payı Dengesizliği: Eski binalarda kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere ayrılan arsa payları zaman zaman adaletsiz dağıtılmış olabilir. Örneğin, zemin kattaki küçük bir daireye üst kattaki dubleks ile aynı arsa payı verilmiş olabilir. Kentsel dönüşüm sürecinde yapının yeniden inşasında arsa payı esas alındığından, bu durum mülkün gelecekteki değerini ve mirasçılar arasındaki hak dengesini doğrudan etkiler.
• İntifa ve Sükna Hakları (Kullanım Şerhleri): Mirasbırakan ölmeden önce eşi veya bir yakını lehine taşınmaz üzerinde intifa (ömür boyu yararlanma) veya sükna (oturma) hakkı tesis etmiş olabilir. Bu durumda taşınmazın çıplak mülkiyet (kuru mülkiyet) değeri ile tam mülkiyet değeri ayrıştırılır. İntifa hakkı sahibinin yaşı, beklenen yaşam süresi ve aktüeryal hesaplamalar yapılarak çıplak mülkiyetin güncel piyasa değeri tespit edilir.
• Kiracılı Taşınmazlar ve Eski Kira Bedelleri: Miras kalan mülkte uzun süredir oturan ve kira bedeli yasal sınırlamalar nedeniyle güncel rayiçlerin çok altında kalmış bir kiracının bulunması, mülkün satış kabiliyetini ve likidite değerini düşürebilir. Uzman, mevcut kira kontratını ve tahliye risklerini değerlendirerek pazar değerinde gerekli iskonto ayarlamalarını yapar.
• Hisseli Satış İskontosu: Bir taşınmazın tamamı yerine yalnızca belirli bir miras hissesi üçüncü şahıslara veya diğer mirasçılara devredilecekse, hisseli mülklerin piyasadaki satış zorluğu nedeniyle “azınlık payı / hisseli satış iskontosu” gündeme gelir. Bu durum değerleme raporunda gerekçeleriyle açıklanır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Miras paylaşımında gayrimenkul değerini belediye rayicine göre belirleyebilir miyiz?

Mirasçılar aralarında oy birliğiyle anlaşırlarsa tapu intikal harçlarını ödemek için belediye rayicini kullanabilirler. Ancak fiili mülk taksiminde belediye rayicini baz almak son derece hatalıdır. Belediye rayici piyasa değerinin çok altında kaldığından, taşınmazı devralan mirasçı haksız kazanç sağlar, diğer mirasçıların saklı payı zedelenir ve ileride tenkis davaları açılmasına yol açar. Hakkaniyetli bir paylaşım için SPK lisanslı değerleme raporu şarttır.

2. Mirasçılardan biri değerleme raporu alınmasını kabul etmezse ne olur?

Mirasçılardan yalnızca birinin başvurusu dahi SPK lisanslı bir değerleme kuruluşundan resmi ekspertiz raporu almak için yeterlidir; diğer mirasçıların onayına ihtiyaç duyulmaz. Rapor hazırlandıktan sonra uzlaşmayan mirasçıya noter kanalıyla veya yazılı olarak tebliğ edilerek mülkün gerçek değeri resmi delille kanıtlanır. Mirasçı uzlaşmamakta direnirse, bu rapor Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak ortaklığın giderilmesi davasında delil olarak dosyaya sunulur.

3. İzale-i şüyu davasında mahkeme bilirkişi raporuna karşı SPK raporu sunulabilir mi?

Evet, kesinlikle sunulabilir. Mahkeme bilirkişileri zaman zaman bölgeyi yeterince analiz etmeden eksik veya piyasanın altında kıymet takdiri yapabilmektedir. Mirasçılar, mahkeme bilirkişi raporuna karşı iki haftalık yasal süresi içinde itiraz ederken kendi hazırlattıkları SPK lisanslı bağımsız değerleme raporunu itiraz dilekçesine ekleyebilirler. Mahkemeler bu durumda raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek bilirkişi raporu veya yeni bir heyet incelemesi kararı verir.

4. Miras kalan evin değeri belirlenirken içindeki kiracı dikkate alınır mı?

Evet, taşınmazın boş olması ile içinde kiracı bulunması piyasa değerini doğrudan etkiler. Özellikle güncel kira rayiçlerinin çok altında kalan eski tarihli sözleşmeler, mülkün alıcı kitlesini daraltmakta ve tahliye süreci hukuki risk taşıdığı için pazar değerinde belirli bir iskonto faktörü oluşturmaktadır. Değerleme uzmanı hem mülkün boş haldeki değerini hem de kiracılı durumdaki piyasa değerini ayrı ayrı raporda belirtir.

5. Birden fazla mirasçı varsa değerleme masrafını kim öder?

Değerleme raporu başvurusu bağımsız bir mirasçı tarafından yapıldığında, başvuru ücreti başlangıçta talep eden mirasçı tarafından karşılanır. Mirasçılar paylaşım aşamasında anlaşırlarsa bu değerleme masrafı tereke gideri sayılarak miras payları oranında bölüşülebilir. Konu mahkemeye taşındığında ise değerleme ve dava giderleri davanın sonucunda tüm mirasçıların payları oranında yargılama gideri olarak hüküm altına alınır.

6. Değerleme raporu ölüm tarihindeki değeri mi yoksa güncel piyasa değerini mi gösterir?

Raporun amacı doğrultusunda her iki tarih için de değerleme yapılabilir. Mirasçıların kendi aralarındaki güncel paylaşımı veya ortaklığın giderilmesi davaları için raporun düzenlendiği tarihteki “güncel piyasa değeri” esas alınır. Ancak muris muvazaası, tenkis davası veya mirasbırakanın ölüm tarihindeki tereke büyüklüğünün hesaplanması gereken davalarda uzmanlar geçmişe dönük (retrospektif) inceleme yaparak ölüm günündeki piyasa değerini tespit eder.

7. Hisseli tapularda tek bir mirasçı kendi hissesi için SPK ekspertiz raporu alabilir mi?

Evet, alabilir. Mirasçı elbirliği veya paylı mülkiyetteki hissesinin karşılık geldiği ekonomik değeri öğrenmek ve bu hisseyi diğer mirasçılara ya da üçüncü şahıslara satmadan önce adil fiyatı belirlemek için rapor talep edebilir. Uzman, taşınmazın tamamının piyasa değerini belirledikten sonra talep sahibinin tapudaki yasal hisse oranına düşen parasal karşılığı hesaplar.

8. Mirasbırakan ölmeden önce gayrimenkulü bir çocuğuna devretmişse değerleme nasıl yapılır?

Bu durum Türk Medeni Kanunu’nda “muris muvazaası” (mirastan mal kaçırma) olarak adlandırılır. Açılacak tapu iptal ve tescil davasında, taşınmazın devir tarihindeki tapu resmi satış bedeli ile o tarihteki gerçek serbest piyasa değeri karşılaştırılır. Değerleme uzmanı geçmişe dönük arşiv araştırmasıyla devir günündeki emsal satışları inceler; tapudaki satışın göstermelik (muvazaalı) olduğunu ortaya koyan teknik verileri raporlar.

9. Miras kalan arsa ve tarlaların değerlemesinde imar durumu ve tarımsal nitelik nasıl etki eder?

Arsa ve tarlalarda değer tespiti binalara göre çok daha hassas dinamiklere dayanır. Arsalarda imar planındaki yapılaşma emsali (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), yola cephe uzunluğu, parselin geometrik şekli ve altyapı durumu değeri belirler. Tarım arazilerinde ise Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince arazinin bölünemez asgari büyüklüğü, sulama imkanları, toprak verimliliği ve kadastral yola sınır olup olmadığı değerin temel bileşenleridir.

10. Noterde yapılacak rızaen taksim sözleşmesinde SPK lisanslı değerleme raporu zorunlu mudur?

Noter işlemleri sırasında resmi bir değerleme raporu ibraz edilmesi kanunen zorunlu bir şekil şartı değildir; taraflar beyan ettikleri bedeller üzerinden taksim yapabilirler. Ancak uzman bir değerleme raporu olmadan hazırlanan sözleşmeler, ilerleyen yıllarda hakkının gasp edildiğini iddia eden mirasçılar tarafından “irade fesadı”, “gabin” (aşırı yararlanma) veya “saklı pay ihlali” gerekçeleriyle dava konusu yapılabilir. Bu nedenle noter sözleşmesinin ayrılmaz bir eki olarak SPK onaylı raporun eklenmesi, anlaşmayı hukuken tartışmasız hale getirir.