Ekspertiz Rapor olarak; Türkiye genelinde gerçekleştirdiğimiz binlerce SPK lisanslı değerleme operasyonundan, tapu verilerinden ve bağımsız saha analizlerinden derlediğimiz periyodik gayrimenkul pazar araştırma raporlarını kamuoyunun, kurumsal yatırımcıların ve basın mensuplarının istifadesine sunuyoruz. 2026 yılı güncel konut, kira, ticari mülk ve arsa piyasası endekslerini aşağıda inceleyebilirsiniz.
Tarafsız Pazar VerisiSPK lisanslı uzman saha ölçümleri
39 İlçe Kapsamıİstanbul ve büyükşehir piyasa endeksleri
Basın & Akademik KaynakDoğrudan kaynak gösterilebilir istatistikler
Bu kapsamlı araştırma raporu; İstanbul’un 39 ilçesinde gerçekleşen fiili konut satış değerlerini, kira çarpanı (GRM) değişimlerini, ilçelerin güncel amortisman vadelerini ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uygulamalarının bölgesel değer artışlarına etkisini analitik olarak ortaya koymaktadır.
Farklı gayrimenkul segmentlerinde karar vericilere rehberlik etmek üzere hazırlanan tematik araştırma serilerimiz:
39 ilçede ortalama metrekare satış fiyatları, kira endeksleri, amortisman süreleri ve konut kredisi faiz oranlarının satış hacimlerine etkisi.
Marmara, Ege ve İç Anadolu bölgelerinde sanayi parselleri, konut imarlı arsalar ve tarım arazilerinin metrekare değerleme değişimleri.
A+ plazalar, cadde mağazaları ve lojistik depolarında boşluk oranları, net kira verimleri ve gelir indirgeme modelleri.
Riskli yapılarda kat malikleri arasındaki arsa payı uyuşmazlıkları, şerefiye puanlama kriterleri ve adil bağımsız bölüm dağıtım modelleri.
Aşağıdaki veriler, SPK lisanslı değerleme uzmanlarımızın saha tespitleri ve güncel değerleme modellemelerinden elde edilen bölgesel piyasa parametrelerini göstermektedir:
Türkiye gayrimenkul sektörü; makroekonomik dengeler, enflasyonist baskılar, inşaat maliyet endeksleri (TÜİK İME) ve finansmana erişim koşulları ekseninde çok katmanlı bir dönüşüm süreci yaşamaktadır. Geçmiş yıllarda spekülatif fiyat artışları ve fiktif ilan beklentileriyle şekillenen pazar, günümüzde yerini rasyonel getiri oranlarına ve nakit akışına dayalı analitik değerleme standartlarına bırakmıştır.
Pazar araştırmalarımız; konut alıcıları, kurumsal fonlar ve mülk sahipleri açısından en kritik karar parametresinin “gerçekleşen işlem değeri ile nominal ilan değeri arasındaki makas” olduğunu ortaya koymaktadır. 2026 yılı saha verilerimize göre büyükşehirlerde satış ilanları ile resmi tapu devir değerleri arasında ortalama %12 ila %18 oranında pazarlık ve düzeltme marjı bulunmaktadır. Bu durum, piyasa araştırmalarımızın ve bağımsız SPK ekspertiz raporlarının yatırım güvenliğindeki hayati rolünü pekiştirmektedir.
Gayrimenkul portföy yönetiminde sermayenin korunması ve sürdürülebilir nakit akışının tesisi için araştırma raporlarımızda öne çıkan 4 temel analiz metriği:
Brüt kira yerine; mülk yönetim giderleri, emlak vergisi, yıllık %5-8 boş kalma payı ve sigorta masrafları düşüldükten sonra oluşan net işletme gelirinin (NOI) pazar değerine oranlanması esastır.
Özellikle eski konutlarda binanın mevcut inşaat değerinden ziyade parselin KAKS/Emsal kapasitesi ve bağımsız bölüme tahsisli arsa payı m2 karşılığı nihai değer tabanını belirler.
Yeni metro hatları, otoyol bağlantı kavşakları ve sanayi kümelenmeleri; gelişmekte olan çeper ilçelerde 3-5 yıllık vadede ortalama piyasa getirisinin %30 üzerinde reel değer artışı yaratmaktadır.
Yapı kayıt belgeli, iskansız veya projeye aykırı imalat içeren binalarda değerleme değeri yasal sınırlara çekilir; bu da kredi teminatında ve satış hızında ciddi kısıtlar doğurur.
Türkiye’nin üç büyük metropolü; demografik yapıları, kentsel büyüme yönleri ve ekonomik dinamikleri gereğince gayrimenkul değerleme açısından belirgin ayrışmalar sergilemektedir:
İstanbul, yabancı sermaye ilgisi ve uluslararası gayrimenkul talebiyle en yüksek sermaye kazancını sunarken; deprem güvenliği odaklı kentsel dönüşüm talebi eski binalarda arsa payı değerlemesini öne çıkarmaktadır. Kadıköy, Beşiktaş ve Bakırköy gibi yerleşik ilçelerde amortisman 24 yılın üzerine çıkarken, gelişmekte olan çeperlerde 14-16 yıl bandında seyretmektedir.
Kamu kurumları, üniversiteler ve savunma sanayi üslerinin ağırlıkta olduğu Ankara pazarında kiracı profili oldukça istikrarlıdır. Çankaya ve İncek akslarında üst gelir grubu konut değerleri hızla artarken; Batı aksında (Eryaman, Etimesgut) konut yatırımlarında kira geri dönüş süreleri 13-15 yıl ile Türkiye ortalamasının oldukça altındadır.
İstanbul’dan nitelikli beyaz yakalı göçü alan İzmir’de Urla, Çeşme ve Güzelbahçe akslarında lüks müstakil konut değerlemeleri rekor kırmaktadır. Bornova ve Bayraklı yeni kent merkezinde ise modern plazalar ve yüksek katlı rezidanslarda ticari değerleme talebi yoğunlaşmaktadır.
Yayınladığımız pazar araştırma raporlarında yer alan veriler; yalnızca internet portallarındaki temsili ilan fiyatlarına değil, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı sorumlu değerleme uzmanlarımızın yerinde yaptığı teknik ölçümlere, belediye imar işlem dosyalarına ve tapu alım-satım harç matrahlarına dayanır.
Bu sayfada veya indirilebilir araştırma raporlarımızda yer alan grafik, tablo ve analizler basın bültenlerinde, sektörel haberlerde ve akademik çalışmalarda serbestçe kullanılabilir. Alıntı yapılan haber veya makalelerde “Kaynak: Ekspertiz Rapor Pazar Araştırmaları (https://www.ekspertizrapor.org/raporlar/)” şeklinde açık ve tıklanabilir bir referans bağlantısı verilmesi yeterlidir. Özel veri seti veya bölge bazlı detaylı analiz talepleri için kurumsal basın hattımızla iletişime geçebilirsiniz.
Temel konut ve kira piyasası raporlarımız üçer aylık çeyrek dönemler (Q1, Q2, Q3, Q4) halinde düzenli olarak güncellenir. Arsa, sanayi ve kentsel dönüşüm tematik raporları ise 6 aylık periyotlarla ve kritik yasal mevzuat değişikliklerinde revize edilir.
Pazar raporları il, ilçe veya bölge genelindeki makro piyasa trendlerini, ortalama amortisman sürelerini ve istatistiki göstergeleri içerir. Tekil SPK lisanslı değerleme raporu ise spesifik bir tapu parseli ve bağımsız bölümün belediye projesini, takyidatını ve yerinde fiziki durumunu inceleyen yasal bağlayıcılığa sahip resmi belgedir.
Evet. Rapordaki tüm veri, tablo ve istatistikler; haberlerde ve editoryal yazılarda sitemize (https://www.ekspertizrapor.org/raporlar/) aktif kaynak bağlantısı verilerek telif ücreti ödenmeksizin kullanılabilir.
Evet. Kurumsal yatırımcılar, GYO’lar ve inşaat firmaları için belirli bir cadde, ilçe veya sanayi bölgesi odağında özel fizibilite, en etkin ve verimli kullanım analizi ve pazar penetrasyon raporları hazırlıyoruz.
Amortisman süresi; ilgili ilçede gerçekleşen ortalama konut pazar satış değerinin, elde edilen yıllık brüt kira getirisine bölünmesiyle hesaplanır. İlgili simülasyonları kiradan ev değeri hesaplama robotumuz üzerinden kendiniz de test edebilirsiniz.
Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme (Kapitalizasyon) Yaklaşımı referans alınmakta; piyasa verileri çapraz doğrulamadan geçirilmektedir.
Bina yıkıldığında kat mülkiyeti sona erer ve arsa payı mülkiyeti devreye girer. Yeni binada hak sahiplerinin daire büyüklükleri ve şerefiyeleri arsa payı oranlarına göre takdir edilir. Hatalı arsa payları mahkemelerde dava konusu olmaktadır.
Evet. Yalnızca portallardaki teklif fiyatları değil, tapu harç beyanları, banka kredi ekspertiz kayıtları ve mahallinde yapılan emsal araştırmaları filtrelenerek gerçekçi pazar seviyeleri belirlenir.
Resmi ekspertiz süreci; başvuru, belediye/tapu arşiv incelemesi, saha ziyareti, emsal analizi, denetmen onayı ve teslimat olmak üzere 6 adımdan oluşur. Detaylı adımları gayrimenkul ekspertiz süreci rehberimizden inceleyebilirsiniz.
Sitemizdeki ekspertiz talep formu üzerinden mülk ve iletişim bilgilerinizi iletebilir ya da 0850 307 47 45 numaralı çağrı merkezimizden uzmanlarımızla doğrudan görüşebilirsiniz.
Yatırım kararlarınızda, şirket bilançosu değerlemelerinde veya resmi kurum işlemlerinizde en güncel SPK lisanslı pazar verileriyle güvende olun. 81 ilde kurumsal gayrimenkul değerleme çözümleri sunuyoruz.