Arsanızın yüzölçümünü (m²), imar durum belgenizdeki TAKS ve KAKS (Emsal) oranlarını girerek; taban oturum alanını, emsale esas net inşaat alanını, %30 emsal dışı brüt inşaat hakkını, kat adedini ve tahmini bağımsız bölüm (daire/dükkan) kapasitesini saniyeler içinde hesaplayın.
TAKS, KAKS (Emsal) ve %30 yönetmelik artışına göre inşaat kapasitesi tespiti
* Bu sonuç imar parametrelerine göre hesaplanan teorik kapasitedir. Parselin çekme mesafeleri, kot farkı, yola terkler ve mimari avan projeye göre kesin inşaat hakkı için SPK lisanslı değerleme raporu gereklidir.
Online emsal hesaplama araçları yaklaşık bir geometrik taslaktır. Yola terk, ifraz, çekme mesafeleri, kot farkı ve resmi imar arşivi incelemesi ile yasal geçerliliğe sahip SPK onaylı arsa ekspertiz raporu hazırlıyoruz.
TAKS ve KAKS (Emsal); bir imar parseli üzerinde inşa edilecek yapının zemin oturum sınırını, toplam kat inşaat alanını ve dikey hacmini belirleyen, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile tanımlanmış yasal yapılaşma katsayılarıdır. Arsa sahipleri, gayrimenkul geliştiricileri ve inşaat müteahhitleri için bir parselin iktisadi ve teknik değerini belirleyen yegane unsur, arsanın salt yüzölçümü değil; imar planındaki TAKS ve KAKS oranlarının mülke tanıdığı toplam satılabilir inşaat hakkıdır.
Gayrimenkul değerleme disiplininde arsa değerlemesi yapılırken en çok karıştırılan bu iki temel katsayının yasal tanımları ve fonksiyonları şu şekildedir:
Bir imar parselinin inşaat kapasitesi ve bağımsız bölüm potansiyeli hesaplanırken gayrimenkul değerleme uzmanlarımız ve mimarlar tarafından şu 4 aşamalı matematiksel model uygulanmaktadır:
1. Taban Oturumu Alanı (m²) = Net Arsa Parsel Alanı × TAKS
2. Emsale Esas İnşaat Alanı (m²) = Net Arsa Parsel Alanı × KAKS (Emsal)
3. Toplam Brüt İnşaat Hacmi (m²) = Emsale Esas Alan × (1 + Emsal Dışı Artış Oranı [%30])
4. Tahmini Kat Adedi (H) = Emsale Esas Alan / Taban Oturumu Alanı = KAKS / TAKS
Bu temel formülasyon sayesinde, arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitle pazarlık masasına oturmadan önce arsalarından kaç metrekare satılabilir bağımsız bölüm çıkacağını ve kaç katlı bir blok yapılabileceğini kesin verilerle simüle edebilmektedir. Detaylı teknik doğrulama için arsa ekspertiz raporu hizmetimizden faydalanabilirsiniz.
Piyasada müteahhitler ve arsa sahipleri arasında sıklıkla telaffuz edilen “emsal fazlası inşaat hakkı”, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yürürlükteki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 5/8 hükmüne dayanmaktadır. Yürürlükteki mevzuata göre; bir yapının emsale esas toplam inşaat alanının en fazla %30’u kadar ilave alan, belirli mimari ve teknik ortak hacimler için emsal harici tutularak yapı ruhsatına dahil edilebilir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında %30’luk emsal dışı inşaat hakkına dahil edilebilen kritik ortak alanlar şunlardır:
İmar planlarında parsellerin fonksiyonu (konut, ticaret, sanayi, turizm) ve yapı düzeni (ayrık nizam, bitişik nizam, blok nizam), izin verilen azami TAKS ve KAKS katsayılarını doğrudan belirler. Türkiye genelindeki büyükşehir ve ilçe belediyelerinin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında en sık karşılaşılan yapılaşma standartları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| İmar Bölge Türü | Yapı Düzeni | Tipik TAKS Oranı | Tipik KAKS (Emsal) | Azami Kat (Hmax) | Yapılaşma Karakteri |
|---|---|---|---|---|---|
| Düşük Yoğunluk Konut | Ayrık Nizam | 0.15 – 0.25 | 0.50 – 0.80 | 2 – 3 Kat | Müstakil Villa, Bahçeli Konut |
| Orta Yoğunluk Konut | Ayrık / Blok | 0.25 – 0.35 | 1.20 – 1.60 | 4 – 6 Kat | Standart Apartman Bloğu |
| Yüksek Yoğunluk Konut | Ayrık / Serbest | 0.30 – 0.40 | 1.75 – 2.20 | 8 – 15 Kat | Site İçi Çok Katlı Rezidans |
| Bitişik Nizam Şehir Merkezi | Bitişik Nizam | 0.40 – 0.50 | 2.00 – 2.80 | 5 – 7 Kat | Zemin Dükkan + Üst Katlar Konut |
| Ticaret + Konut (TİCK) | Ayrık / Blok | 0.35 – 0.40 | 1.80 – 2.50 | Serbest / Yençok | Cadde Mağazaları, Ofis ve Konut |
| Merkezi İş Alanı (MİA) | Serbest Blok | 0.30 – 0.40 | 2.50 – 3.50 | Yüksek Yapı | A+ Plaza, İş Merkezi, Otel |
| Sanayi ve Depolama | Ayrık Nizam | 0.50 (Sabit) | 0.80 – 1.00 | H: 9.50 – 12.50 m | Fabrika, Lojistik Depo, Antrepo |
| Turizm ve Konaklama | Ayrık / Geniş Parsel | 0.20 – 0.30 | 1.20 – 2.00 | 4 – 8 Kat | Resort Otel, Tatil Köyü, Termal |
Arsa emsal hesaplama robotu teorik geometrik veriler üzerinden mükemmel bir inşaat potansiyeli sunsa da; sahada fiili inşaat ruhsatı alınırken ve tapu tescili yapılırken şu 5 kritik parametre satılabilir inşaat alanını doğrudan daraltabilir veya genişletebilir:
Arsa yatırımı yaparken, kat karşılığı sözleşme imzalarken veya kentsel dönüşüm müzakerelerinde; web tabanlı algoritmik hesaplayıcılar ile resmi SPK lisanslı değerleme raporları arasındaki farklar hayati önem taşır:
| İnceleme Kriteri | Dijital Emsal Hesaplama Robotu | SPK Lisanslı Arsa Değerleme Raporu |
|---|---|---|
| Hukuki ve Resmi Geçerlilik | ❌ Resmi bağlayıcılığı yoktur (Sadece ön simülasyon) | ✅ Tapu, belediye, banka kredisi ve mahkemelerde resmi delil |
| Belediye İmar Arşivi Taraması | ❌ Yapılmaz | ✅ İmar plan notları, encümen kararları ve plan tadilatları incelenir |
| Yola Terk ve DOP Kesintisi | ❌ Bilinemez (Ham alan üzerinden hesaplar) | ✅ Net parsel alanı belediye harita müdürlüğünden teyit edilir |
| Çekme Mesafesi ve Geometri Analizi | ❌ Parsel şeklini görmez | ✅ Ön, yan, arka çekmeler düşülerek bina taban oturumu çizilir |
| Tapu Takyidat ve İpotek Şerhleri | ❌ İncelenmez | ✅ Haciz, ipotek, intifa hakkı ve sit alanı şerhleri denetlenir |
| Arsa Satış Değeri ve Birim m² Fiyatı | Sadece metrekare hesabı verir | Bölgedeki emsal satışlarla kesin piyasa değeri takdir edilir |
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanın arsa üzerindeki zemin taban oturumunun azami yüzölçümünü belirlerken; KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı veya Emsal), binanın tüm katlarında yapılabilecek toplam emsale esas kapalı inşaat alanını belirler. KAKS yapının toplam büyüklüğünü, TAKS ise parsel üzerindeki ayak izini tayin eder.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 5/8 hükmüne göre, yapının emsale konu toplam alanının %30’unu aşmamak kaydıyla kat holleri, yangın kaçış merdivenleri, asansör boşlukları, ortak tesisat alanları ve balkonlar emsal harici inşa edilebilir. Bu sayede 1.000 m² emsal hakkı olan bir parselde yaklaşık 1.300 m² brüt inşaat yapılabilmektedir.
Net imar parseli 1.000 m² olan ve KAKS oranı 1.5 olarak belirlenen bir arsada emsale esas toplam kapalı inşaat alanı 1.500 m²’dir (1.000 × 1.5). Yönetmelikteki %30 emsal dışı alanlar eklendiğinde toplam brüt yapı alanı 1.950 m²’ye ulaşır. Bodrum kat otoparkları ise bu rakama ilave olarak toprak altında inşa edilebilir.
Evet, özellikle dar, yamuk veya derinliği az olan imar parsellerinde ön bahçe (min. 5m), yan bahçeler (min. 3m) ve arka bahçe çekme mesafeleri düşüldüğünde bina oturum alanı daralabilir. Bu durumda parselin teorik TAKS oranı %40 olsa dahi, çekme sınırları nedeniyle taban oturumu fiilen %25-30 bandına sıkışabilir.
Eğimli arsalarda yoldan kotlandırma yapıldığında arka cephede veya yanlarda açığa çıkan bodrum katların bağımsız bölüm (daire/dükkan) olarak iskan edilmesi durumunda kural olarak emsal hesabına dahil edilir. Ancak sadece bina ortak alanı (sığınak, kapalı otopark, su deposu) olarak kullanılan bodrumlar emsal harici kalır.
İmar planı uygulaması görmemiş ham parsellerde parselden yola veya parka terk yapılması zorunludur. Emsal hesabı asla tapudaki ham kadastral metrekare üzerinden yapılamaz; terkler bedelsiz olarak belediyeye yapıldıktan sonra tapu kütüğünde tescil edilen net imar parseli üzerinden hesaplanır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı ilan edilen parsellerde veya komşu parsellerle birleşerek ada bazlı dönüşüm yapılan alanlarda, büyükşehir ve ilçe belediyeleri meclis kararıyla %15 ila %35 arasında ilave emsal teşviki verebilmektedir. Kesin teşvik oranları belediye imar müdürlüğünden öğrenilir.
Uygulama imar planında açıkça bir TAKS oranı belirtilmemişse, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 5 uyarınca azami taban alanı katsayısı 0.40 (%40) olarak uygulanır. Ancak parseldeki bahçe çekme mesafelerinin sağladığı taban alanı 0.40’tan daha az ise, çekme mesafelerinden arta kalan alan taban oturumu olarak esas alınır.
Kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım oranı arsanın lokasyonuna göre belirlenir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerin merkezi ilçelerinde arsa payı %50 / %50 veya %55 / %45 arsa sahibi lehine olurken; çevre ilçelerde ve arsa maliyetinin görece düşük olduğu bölgelerde oran %35 / %65 veya %40 / %60 müteahhit lehine dengelenir.
SPK lisanslı arsa değerleme raporu; taşınmazın tapu kaydındaki tüm takyidatları, belediye imar işlem dosyasındaki terki, ifraz şartlarını, zemin etüt durumunu ve çevredeki güncel emsal satışları resmi delil gücünde belgeler. Rapor, SPK ve BDDK lisanslı uzmanlar tarafından 48 ila 72 saat içinde tamamlanarak resmi imzalı formatta teslim edilir.
Arsanızın güncel imar durumuna göre net inşaat hakkını, emsal kapasitesini, kat karşılığı paylaşım oranlarını ve resmi piyasa satış değerini öğrenmek için SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarımızdan teklif alabilir veya 0850 307 47 45 numaralı kurumsal danışma hattımızla hemen görüşebilirsiniz.