SGK Değerleme Raporu: Borç Tecil ve Teminat Gayrimenkul Ekspertizi

Yayın Tarihi: 17.10.2026 | Güncelleme Tarihi: 17.10.2026 | Editör: Doğukan Işık

SGK değerleme raporu; Sosyal Güvenlik Kurumu’na (SGK) prim, idari para cezası ve gecikme zammı borcu bulunan işveren ve şirketlerin, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 10. ve 48. maddeleri kapsamında borçlarını tecil ve taksitlendirmek veya hacizli gayrimenkullerini serbest bırakmak amacıyla ibraz etmek zorunda olduğu resmi ekspertiz belgesidir. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarımız tarafından hazırlanan bağımsız SGK değerleme raporları; teminata verilecek taşınmazın adil pazar değerini, likidite kabiliyetini ve yasal takyidat durumunu resmi olarak tespit ederek şirketlerin banka hesapları ve ticari faaliyetleri üzerindeki kamu blokelerini güvenle kaldırır.

6183 Sayılı Kanun Kapsamında SGK Teminat ve Tecil Esasları

İşletmelerin SGK borç yapılandırmasında taşınmaz teminatı gösterme koşulları:

• 6183 Sayılı Kanun Madde 10 (Teminat Türleri): Gayrimenkuller, amme alacağının güvence altına alınmasında kanunun kabul ettiği en güçlü teminat araçlarının başında gelir.
• Madde 48 Tecil ve Taksitlendirme Şartı: Borcun 50.000 TL’yi aşan kısmı için taşınmaz teminatı gösterilmesi zorunludur. Taşınmazın değeri borcun en az yarısını veya tamamını karşılamalıdır.
• Haciz Kaldırma ve Satış Yetkisi: Şirket aktifindeki bir taşınmazı satarak SGK borcunu kapatmak isteyen işverenler, SGK’nın koyduğu haczi kaldırmak için değerleme raporu ibraz etmek zorundadır.
• SPK Lisanslı Kuruluş Zorunluluğu: SGK İl Müdürlükleri ve Sosyal Güvenlik Merkezleri (SGM), gayriresmi eksper veya emlakçı yazılarını kesinlikle reddeder; yalnızca SPK ve BDDK yetkili şirketlerin raporlarını kabul eder.

Bu yasal güvence sayesinde şirketinizin kamu ihalelerine katılım ve ‘borcu yoktur’ belgesi alma süreci kesintiye uğramaz.

SGK Değerleme Raporunda İncelenen 4 Temel Teknik ve Hukuki Unsur

Eksperlerimizin SGK raporu tanziminde titizlikle denetlediği unsurlar:

1. Öncelikli Kamu ve Özel Haciz Taraması: Tapu kütüğünde vergi dairesi hacizleri, banka ipotekleri ve icra kayıtları incelenerek taşınmazın SGK’ya teminat gösterilebilir net teminat değeri hesaplanır.
2. İmar ve İskan Durumu: Taşınmazın yapı kullanma izin belgesi, kaçak eklenti veya imar para cezası taşıyıp taşımadığı belediye arşivinden belgelenir.
3. Pazar Değeri ve Likidite Analizi: Emsal karşılaştırma ve maliyet yöntemleriyle taşınmazın 3 ila 6 ay içinde nakde çevrilebilme hızı (likiditesi) raporlanır.
4. Hisseli Taşınmazlarda Pay Tespiti: Borçlunun hissesine düşen değer ve diğer hissedarların durumu hukuki şeffaflıkla ortaya konur.

SGK alacak takip servisleri net teminat kabiliyeti onaylanmış raporlarla işlemleri hızla sonuçlandırır.

SGK Borç Yapılandırmasında Teminat Gösterilebilecek Taşınmaz Türleri

Kurumun mevzuata uygun olarak teminat kabul ettiği gayrimenkul portföyleri:

• Konut ve Daireler: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş meskenler.
• Dükkan, Mağaza ve Ticari Plazalar: Kira getirisi yüksek, işlek caddelerdeki ticari mülkler.
• Fabrika, Sanayi Hangarı ve İmalathaneler: OSB veya sanayi sitelerinde yer alan üretim tesisleri.
• İmarlı Arsalar ve Araziler: Üzerinde yapılaşma izni bulunan müstakil veya hisseli arsa parselleri.

Üçüncü şahıslara ait taşınmazlar da borçlunun talebi ve mülk sahibinin noter onaylı rızası ile SGK’ya teminat verilebilir.

SGK Değerleme Raporu Başvuru ve 48 Saatlik Teslimat Süreci

Zamanla yarışan haciz ve ihale süreçlerinde sunduğumuz hızlı iş akışı:

1. Evrakların Alınması: Tapu fotokopisi, SGK borç bildirim yazısı ve taşınmazın adresi uzmanlarımıza iletilir.
2. Aynı Gün Saha Keşfi: Lisanslı eksperimiz taşınmaza bizzat giderek fotoğraflama ve lazer ölçüm işlemlerini tamamlar.
3. Belediye ve Tapu Arşiv Kontrolü: Resmi kurum kayıtları taranarak takyidat ve imar belgeleri rapora eklenir.
4. E-İmzalı Rapor Teslimi: SPK lisanslı sorumlu değerleme uzmanı onaylı rapor en geç 48 saat içinde hem şirketinize hem de SGK merkezine sunulmak üzere teslim edilir.

Raporlarımız Türkiye’nin tüm SGK İl Müdürlüklerinde ve Sosyal Güvenlik Merkezlerinde doğrudan geçerlidir.

SGK Değerleme Raporu Sürecinde TAKBİS Tapu Kütüğü ve Hukuki Takyidat Denetimi

Bir taşınmazın pazar değerini ve devir güvenliğini doğrudan belirleyen en temel aşama tapu kütüğü tetkikidir. SGK Değerleme Raporu kapsamında SPK lisanslı uzmanlar Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) kütüğünü derinlemesine inceler:

1. İpotek ve Ticari Rehinler: Taşınmazın üzerinde kayıtlı banka ipotekleri, ticari rehinler, kamu hacizleri ve ipotek fek bedelleri kontrol edilir. Mülkün piyasa değerinin üzerinde bir rehin yükü taşıyıp taşımadığı saptanır.
2. Haciz, Tedbir ve Şerhler: İcra müdürlükleri, mahkemeler ve vergi dairelerince konulan hacizler, ihtiyati tedbirler ve davalıdır şerhleri taşınmazın sorunsuz el değiştirmesine engel oluşturur. Bu riskler raporda hukuki sonuçlarıyla aktarılır.
3. İntifa, Sükna ve Üst Hakkı Kısıtlamaları: Türk Medeni Kanunu gereğince mülk üzerinde başkasına ait kullanım hakkı bulunup bulunmadığı denetlenir. Kuru mülkiyet ile intifa hakkı değer ayrımı matematiksel olarak hesaplanır.
4. Şufa (Önalım) ve Aile Konutu Şerhleri: Hisseli tapularda diğer paydaşların yasal önalım hakkı veya malikin eşinin rızasını arayan aile konutu şerhleri raporda açıkça belirtilir.
5. Kamulaştırma ve Vakıf Taviz Bedeli: Karayolları veya belediyelerin kamulaştırma şerhleri ile vakıf kökenli taşınmazlardaki taviz bedeli mükellefiyetleri mülk sahibine ciddi maliyetler doğurabilir.

Bu denetimler sayesinde alıcı ve finansal kurumlar, tapu dairesinde karşılarına çıkabilecek tüm gizli riskleri önceden öğrenir.

SGK Değerleme Raporu Kapsamında Belediye İmar Arşivi ve Onaylı Mimari Proje Tetkikleri

Taşınmazın mahallinde görünen fiziki büyüklüğü çoğu zaman resmi kayıtlardaki yasal hakkını yansıtmaz. Değerleme uzmanı ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğünde şu teknik araştırmaları gerçekleştirir:

• Mer’i İmar Planı ve Yapılaşma Şartları: Parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’ndaki fonksiyonu (konut, ticaret, sanayi, turizm) ile Taban Alanı Katsayısı (TAKS), Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS/Emsal) ve serbest bina yüksekliği (Hmax) sınırları denetlenir. Kentsel dönüşüm rezerv alanı, yeşil alan terki veya yol genişletme kararları taranır.
• Yapı Ruhsatı ve Tadilat İzinleri: Binanın 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine uygun olarak yapı ruhsatı alıp almadığı, 5 yıllık yasal inşaat süresi içinde tamamlanıp tamamlanmadığı ve sonradan onaylanan tadilat projeleri doğrulanır.
• Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan): Binanın fen, sağlık, sığınak ve otopark mevzuatına uygun bittiğini belgeleyen iskan belgesi taranır. İskansız yapıların kat mülkiyetine geçiş engelleri ve şantiye tarifeli altyapı riskleri raporda açıklanır.
• Yapı Tatil Zaptı (Mühürleme) ve Yıkım Kararları: Binada projeye aykırı kaçak kat, çekme mesafesi ihlali veya sığınak işgali sebebiyle belediye encümeni tarafından düzenlenmiş 32. madde mühürleme zaptı ya da 42. madde para cezası ve yıkım kararı bulunup bulunmadığı resmi tutanaklarla tespit edilir.

Bu arşiv incelemesi, rapordaki ‘Yasal Durum Değeri’ ile ‘Mevcut Durum Değeri’ arasındaki farkın en sağlam teknik kanıtıdır.

SGK Değerleme Raporu Alanında TFRS 13, TMS 40 ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDES)

Kurumsal şirketler, bankalar ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları açısından SGK Değerleme Raporu raporları uluslararası muhasebe ve finansal raporlama standartlarının (TFRS/UFRS) temel omurgasıdır. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) ilkeleri çerçevesinde şu parametreler gözetilir:

1. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi: Bir taşınmazın yasal olarak izin verilen, fiziki olarak mümkün olan, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek ekonomik getiriyi sağlayan optimum kullanım senaryosu matematiksel modellerle test edilir.
2. Pazar Değeri (Market Value) Tanımı: Bir taşınmazın uygun bir pazarlama süreci sonrasında, hiçbir zorlama altında kalmaksızın, bilgili ve basiretli taraflar arasında nakit karşılığı el değiştirebileceği en makul adil piyasa değeri takdir edilir.
3. TFRS 13 Değerleme Hiyerarşisi: Muhasebe standartları uyarınca değerlemede kullanılan veriler Seviye 1 (aktif pazar kotasyonları), Seviye 2 (gözlemlenebilir pazar emsalleri) ve Seviye 3 (gözlemlenemeyen şirket nakit akış modelleri) şeklinde sınıflandırılarak bağımsız denetçilere sunulur.
4. TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: Kira geliri veya sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan gayrimenkullerin bilanço kapanış tarihindeki gerçeğe uygun değerleri SPK raporuyla tevsik edilir.

Bu standartlar sayesinde hazırlanan raporlar uluslararası bağımsız denetim kuruluşları (Big 4) ve Kamu Aydınlatma Platformu (KAP) nezdinde eksiksiz kabul görür.

SGK Değerleme Raporu Raporunun Mahkemelerde Uzman Bilirkişi Mütalaası Olarak Kullanımı (HMK 293)

Hukuki davalarda mülkiyet ve tazminat haklarının korunmasında SGK Değerleme Raporu raporları sarsılmaz bir delil niteliği taşır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 293. maddesi uyarınca taraflar bağımsız SPK lisanslı değerleme kuruluşlarından ‘Uzman Görüşü’ (Teknik Mütalaa) alarak mahkeme dosyasına sunabilir:

• Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları: İdarelerin düşük bedel takdirlerine karşı taşınmazın gerçek pazar değerini ve munzam zararları UDES standartlarında hesaplayarak hak sahibinin mağduriyetini engeller.
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) ve Miras Paylaşımı: Mirasçılar arasında paylaşılamayan taşınmazların adil değer takdirini yaparak icra kanalıyla zararına satışların önüne geçer veya hisse denkleştirmesini sağlar.
• Tapu İptali, Tescil ve İnançlı İşlem Davaları: Mülkiyet devirlerindeki muvazaa (hileli işlem) iddialarında, devir tarihindeki gerçek piyasa rayici ile resmi senetteki bedel farkını ispatlayarak hâkime kesin delil sunar.
• Bilirkişi Raporlarına İtiraz: Mahkemece atanan bilirkişi heyetlerinin eksik imar taraması veya hatalı emsal seçimiyle hazırladığı kusurlu raporlara karşı teknik ve matematiksel itiraz zemini oluşturur.

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre mahkemeler, uzman mütalaası ile bilirkişi raporu arasındaki derin çelişkileri gidermeden hüküm kuramaz.

SGK Değerleme Raporu Kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ve Yıpranma Hesabı

Taşınmazın fiziki bina ve yapı bileşenlerinin takdirinde maliyet yaklaşımı uygulandığında resmi tebliğler temel alınır. SGK Değerleme Raporu operasyonlarında şu teknik parametreler hesaplanır:

1. Yapı Sınıfı ve Grubu Tespiti: Binanın taşıyıcı sistemi (betonarme karkas, çelik, yığma), mimari özellikleri ve tesisat donanımına göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği’ndeki sınıfı (örneğin 3-B, 4-A veya 5-A) belirlenir.
2. Yıpranma (Amortisman) Oranının Düşülmesi: Binanın ruhsat yaşı, taşıyıcı sistemindeki korozyon, bakım durumu ve fiili kullanım kondisyonuna göre Resmi Gazete’de yayımlanan aşınma payı tablosundan yıpranma oranı düşülür.
3. Müteahhit Kârı ve Genel Gider Katsayıları: Yapının yeniden inşa edilmesinde ortaya çıkacak proje, ruhsat harçları, şantiye kurulumu ve makul yüklenici kârı birim maliyete entegre edilir.

Bu hesaplama, özellikle piyasada serbest alım-satımı az olan veya tarihi/özel nitelikli mülklerde en objektif değerleme tabanını sunar.

SGK Değerleme Raporu Kapsamında GABİM, TADEBİS ve Resmi Değerleme Bilgi Merkezleri

Türkiye’de gayrimenkul değerleme sektöründe şeffaflığı ve veri entegrasyonunu sağlamak amacıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından merkezi dijital sistemler kurulmuştur. SGK Değerleme Raporu süreçlerinde şu kurumsal platformlar aktif olarak kullanılır:

• TADEBİS (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi): Lisanslı şirketler tarafından üretilen değerleme raporlarının tapu müdürlükleri sistemine dijital ve e-imzalı olarak aktarıldığı merkezi veri tabanıdır. Rapor tanzim edildiğinde sisteme yüklenir ve tapu memuru işlemi doğrudan bu veri üzerinden tamamlar.
• GABİM (Gayrimenkul Bilgi Merkezi): Özellikle yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz edinimlerinde değerleme taleplerinin algoritmik olarak dağıtıldığı ve manipülasyonu önleyen tarafsız atama sistemidir. Değerleme şirketleri sistem tarafından rastlantısal olarak belirlenir.
• Web Tapu Entegrasyonu ve Karekod Doğrulama: Rapor üzerinde üretilen dinamik karekod sayesinde mülk sahipleri ve finansal kurumlar raporun orijinalliğini anında teyit edebilir.

Bu dijital altyapı, değerleme raporlarının sahteciliğe karşı korunmasını ve devlet kayıtlarıyla tam entegre çalışmasını sağlar.

SGK Teminat Belgesi Türleri ve Geçerlilik Karşılaştırması

Aşağıdaki tabloda SGK borç tecilinde kullanılan farklı değerleme belgelerinin geçerlilik kriterleri özetlenmiştir:

Somut Operasyonel Vaka Analizi ve Uygulama Senaryosu

Değerleme metodolojisinin sahada, tapu-kadastro arşivlerinde ve finansal kurumlar nezdinde nasıl işlediğini somut olarak görmek adına aşağıdaki gerçek vaka incelemesi kritik bir referanstır:

SGK Teminat Sürecinde Yapılan 4 Kritik Hata

Şirketlerin haciz kaldırma ve tecil aşamasında düştüğü yaygın hatalar:

• Belediye Emlak Beyan Değerine Güvenmek: SGK belediye vergi değerini kabul etmez; mutlaka SPK lisanslı piyasa değerleme raporu ister.
• Değeri Borcu Karşılamayan Taşınmaz Sunmak: Taşınmazın üzerindeki banka ipotekleri düşüldükten sonra kalan net değer borcu karşılamalıdır.
• Son Günlere Kadar Beklemek: Haciz ve banka hesap blokesi uygulanmadan önce tecil başvurusunun yapılması işletme nakit akışını korur.
• Yetkisiz Eksper Raporu Sunmak: SPK listesinde bulunmayan kurumların raporları SGK komisyonunca doğrudan reddedilir.

SPK onaylı şirketimizle çalışarak SGK tecil sürecinizi güvenle tamamlayın.

Sıkça Sorulan Sorular